Determinarea valorii imobilului este un proces analitic complex care acoperă întreaga gamă de relații economice externe și interne ale proprietății evaluate. Pentru a lucra cu un flux imens de informații, bazat pe experiența practică, a fost dezvoltată o abordare sistematică care permite efectuarea analizei sub forma unei serii de pași succesivi. Baza teoretică a unei abordări sistematice a evaluării sunt principiile care formulează cele mai importante relații externe și interne.
La evaluarea valorii, este necesar să se respecte principiile sistematizate în trei grupe legate de:
reprezentarea proprietarului asupra proprietății (utilizator);
mediul de piață;
exploatarea proprietatii
Bazat pe o poziție care reflectă punctul de vedere al proprietarului (utilizator ) sunt urmatoarele principii:
principiul utilităţii. Utilitate este capacitatea unei proprietăți de a satisface nevoile utilizatorului într-un anumit loc și într-o anumită perioadă de timp. Un obiect de proprietate are valoare numai atunci când este util potențialului proprietar pentru realizarea nevoilor sale - economice, personale etc.
principiul substituției- valoarea maxima a unei proprietati este determinata de pretul sau costul minim pentru care se poate achizitiona un alt obiect cu utilitate echivalenta. Un cumpărător prudent obișnuit nu va plăti pentru un articol mai mult decât costul unui articol similar de utilitate egală pe piața locală sau mai mult decât costul restabilirii acestuia. Acest principiu face posibilă stabilirea unei limite superioare a valorii proprietății.
principiul așteptării Așteptări - Stabilirea valorii actuale a veniturilor sau a altor beneficii care pot fi primite în viitor din deținerea proprietății. Principiul așteptării se bazează pe teoria modificărilor valorii banilor în timp. Un investitor investește într-o proprietate astăzi pentru că se așteaptă ca aceasta să genereze venituri în viitor.
Principii conexecu mediul de piata :
principiul dependenței- valoarea proprietății care se evaluează depinde de natura și valoarea proprietății înconjurătoare (situs - locația economică a proprietății) și afectează ea însăși natura și valoarea altor obiecte din zona în care se află;
principiul corespondenței- max. valoarea apare atunci când nivelul arhitecturii, facilităților și utilizării proprietății satisface nevoile și așteptările pieței locale;
principiul cererii si ofertei- prețul proprietății este determinat de interacțiunea dintre cererea și oferta pentru o proprietate similară pe o anumită piață. Oferta este cantitatea de bunuri disponibila pe piata la anumite preturi; Cererea este cantitatea de bunuri dorită la anumite prețuri. Prețul este stabil atunci când se stabilește un echilibru între cerere și ofertă. Deși, din cauza imperfecțiunii pieței imobiliare, prețurile nu sunt întotdeauna determinate exclusiv de cerere și ofertă. Acest principiu are o oarecare inerție pe piața imobiliară;
principiul concurenței- când profiturile de pe piață depășesc nivelul necesar plății factorilor de producție, concurența pe această piață crește, ceea ce duce la scăderea nivelului mediu al venitului net. Profitul generează concurență, iar profitul în exces stimulează concurența distructivă.
principiul schimbarii- reflectă faptul că valoarea imobilului este instabilă în timp. O modificare a valorii are loc atât ca urmare a modificărilor imobilului în sine (uzură fizică și funcțională, reconstrucție), cât și ca urmare a modificărilor condițiilor externe. Principiul modificării explică standardul profesional de evaluare - pentru a stabili o anumită dată de evaluare.
Principii conexecu exploatarea proprietatii :
principiul productivității reziduale, care este definit ca venitul net atribuibil terenului, după achitarea costurilor cu forța de muncă, capitalul și managementul. Orice tip de activitate economică necesită prezența a patru factori de producție (muncă, capital, management și teren). Fiecare factor trebuie plătit din venitul net generat de activitate. Întrucât pământul este imobil fizic, forța de muncă, capitalul și antreprenoriatul trebuie să fie atrase de el. Aceasta înseamnă că acești trei factori trebuie mai întâi plătiți, iar apoi restul venitului este plătit proprietarului terenului ca chirie. Pământul are orice valoare atunci când există un rest după plata tuturor celorlalți factori de producție.
principiul contribuției. ÎN comoara este suma cu care se modifică valoarea proprietății datorită prezenței sau absenței oricărui element al factorilor de producție, și nu costurilor reale ale acestui factor în sine.
De exemplu: costul construirii unei piscine este de 15.000 UM.
Dacă există piscină, costul este de 1.160.000
Fără piscină - 1.140.000 de ruble
Piscina adaugă astfel 20.000 UM la costul total și costă 15.000 UM, așa că un dezvoltator prudent ar trebui să construiască o piscină.
principiul randamentelor crescătoare și descrescătoare este că, pe măsură ce resursele se adaugă factorilor de bază de producție, venitul net va crește într-un ritm crescător, până la punctul de la care venitul total, deși în creștere, este deja încetinit. Această încetinire are loc până când creșterea valorii devine mai mică decât costul resurselor adăugate;
principiul echilibrului este că orice tip de proprietate corespunde unei combinații optime de factori de producție, care realizează valoarea maximă a proprietății. Dacă acest principiu este încălcat (proprietate supra-îmbunătățită sau sub-îmbunătățită), terenul își pierde valoarea din cauza utilizării ineficiente, iar riscul tranzacțiilor cu o astfel de proprietate crește;
principiul dimensiunii economice- in orice piata exista o cantitate optima de teren necesara pentru utilizarea cat mai eficienta a diverselor tipuri de proprietate. De exemplu: lipsa locului de parcare poate reduce valoarea unui mare magazin universal și invers, un teren prea mare nu va aduce venituri suplimentare;
principiul diviziunii economice- drepturile de proprietate asupra proprietății ar trebui împărțite și combinate în așa fel încât valoarea proprietății să crească. Separarea poate avea loc în diferite moduri. NPR:
diviziunea fizică - împărțirea drepturilor asupra spațiului aerian, asupra suprafeței pământului și subsolului acestuia, împărțirea masei terestre în zone separate.
împărțirea după timpul de proprietate - diferite tipuri de închiriere, proprietate pe viață, drepturi de proprietate viitoare
divizarea după dreptul de utilizare - drept limitat de a folosi proprietatea altcuiva, licențe, restricții privind utilizarea proprietății
împărțirea pe tipuri de drepturi de proprietate - închiriere în comun, parteneriate, trusturi, corporații, opțiuni, contracte cu condiții de vânzare specificate
împărțirea pe drepturi de drept - ipoteci primare, ipoteci „junior”, garanții judiciare, participare la capital.
Principiu cel mai eficient utilizare proprietatea este o sinteză a tuturor celor trei grupuri de principii care au fost luate în considerare. Se bazează pe faptul că, în orice moment curent, valoarea maximă a imobilului corespunde utilizării celei mai eficiente ale acestuia, care la rândul său este determinată de starea actuală a pieței.
Cea mai bună și mai eficientă utilizare- aceasta este utilizarea probabilă și permisă legal a proprietății, care este posibilă din punct de vedere fizic, fezabilă din punct de vedere economic și care duce la cea mai mare valoare a acesteia.
Atâta timp cât valoarea proprietății cu îmbunătățiri este mai mare decât valoarea site-ului fără îmbunătățiri, cea mai bună și mai eficientă utilizare va fi a proprietății cu îmbunătățiri. Atunci când valoarea unui teren viran depășește valoarea proprietății cu îmbunătățiri, cea mai bună și mai eficientă utilizare va fi folosirea terenului ca viran.
Principii metodologice și abordări ale evaluării mașinilor și echipamentelor.
Viziunea actuală este aceea valoarea în sens economic larg este expresia monetară a valorii unui obiect și a drepturilor de proprietate asociate acestuia la un anumit moment în timp. Astfel, valoarea sau utilitatea este proprietatea care determină valoarea unui obiect. Aceasta înseamnă că pentru a evalua valoarea unui obiect este necesar, în primul rând, să se evalueze utilitatea acestuia și să se analizeze nevoile tuturor contrapărților care sunt cel puțin oarecum interesate de rezultatele exploatării obiectului.
Teoria evaluării ca disciplină științifică este strâns legată de multe alte discipline economice. Pentru a evalua valoarea de piata a unui produs, este necesar sa se analizeze starea pietei, natura, capacitatea, segmentele si tendintele acesteia. Este clar că în rezolvarea acestei probleme este imposibil să se facă fără metodele și prevederile marketingului științific. Atunci când se studiază comportamentul investitorilor și se determină veniturile viitoare de la proprietarul unei proprietăți, este necesar să se utilizeze metode de analiză a investițiilor.
Evaluatorul utilizează în mod activ informațiile de piață cu privire la prețuri în activitățile sale, de ex. folosește rezultatele procesului de stabilire a prețurilor. Atunci când utilizează metode individuale, evaluatorul încearcă să simuleze procesul probabil de stabilire a prețurilor.
Scopul evaluării este determinat de clientul său. În acest caz, clientul evaluării poate fi proprietarul imobilului, potențialul cumpărător al acesteia, precum și un terț interesat să determine valoarea de piață sau specială a imobilului.
Evaluatorul este obligat să întocmească un raport detaliat de evaluare și să justifice clientului rezultatele obținute. El trebuie să furnizeze și să documenteze calculele sale. Prin urmare, la evaluare, rolul principal revine capacității specialistului de a găsi informații inițiale, de a le analiza și, folosind metode general acceptate, de a calcula valoarea necesară. Astfel, evaluatorul nu se poate referi la intuiție și la propriile sentimente subiective în raport.
Evaluarea ca știință se bazează pe o serie de prevederi fundamentale ale teoriei economice și ale altor științe conexe. Aceste prevederi, sub forma unor postulate care trebuie luate în considerare la aprecierea valorii, se numesc principii economice generale ale evaluării. Aceste principii au fost printre primele care au fost formulate de evaluatorii imobiliari americani J. Friedman și N. Ordway. Principiile economice generale ale evaluării sub aspectul lor material sunt aceleași pentru toate tipurile de proprietate, dar, în același timp, în raport cu mașini, echipamente și vehicule, interpretarea lor practică se modifică oarecum, spre deosebire de, de exemplu, imobiliare.
Se recomandă ca evaluarea mașinilor și echipamentelor să fie efectuată în conformitate cu conceptele și principiile general acceptate. Conținut, în special, în standardele de evaluare internaționale și interne. Aceste principii iau în considerare interesele în achiziționarea și proprietatea asupra proprietății ca marfă, în evaluarea cărora se aplică prevederile relevante ale teoriei economice și se formulează următoarele principii de evaluare:
1. Principiul cererii și ofertei;
2. Principiul schimbării;
3. Principiul concurenței;
4. Principiul substituției;
5. Principiul contribuției;
6. Principiul utilităţii marginale;
7. Principiul celei mai eficiente utilizări;
8. Principiul corespondenței;
9. Principiul așteptării;
10. Principiul formării valorii sub influența factorilor de producție;
Principiile de evaluare pot fi împărțite în următoarele trei grupuri:
- principii bazate pe opiniile proprietarului;
- principii determinate de factorii de funcționare a obiectului și de interacțiunea acestuia cu alte obiecte de proprietate;
- principii legate de mediul de piata.
Primul grup include principii bazate pe opiniile proprietarului proprietății.
Principiul utilitatii este că criteriul cheie pentru valoarea unui obiect este utilitatea acestuia, i.e. capacitatea de a satisface unele nevoi ale oamenilor. A studia utilitatea unui obiect care este evaluat înseamnă a determina pentru cine, în ce scopuri și datorită ce proprietăți este interesant acest obiect, cine poate fi, în principiu, posibilul său cumpărător (investitor), cum se poate schimba utilitatea obiectului în viitor şi sub influenţa a ce motive.
Principiul substituirii rezultă din faptul că prețul pentru obiect, pe care un potențial cumpărător îl poate oferi, nu va depăși prețurile de piață predominante pentru obiecte similare ca scop și proprietăți de consum. Pe baza acestui principiu se construiesc metode de abordare comparativă larg utilizate în practica de evaluare, atunci când valoarea este determinată prin comparație cu prețurile pieței pentru obiecte similare.
Principiul așteptării subliniază disponibilitatea cumpărătorului (investitorului) de a-și investi fondurile în achiziția sau producerea unui obiect în momentul prezent, așteptându-se să primească venituri (beneficii) din deținerea acestui obiect în viitor. Acest principiu deschide posibilitatea determinării valorii unui obiect la momentul actual pe baza unei previziuni a veniturilor viitoare în timpul exploatării obiectului și a unei rate acceptabile de rentabilitate a capitalului investit pentru cumpărător (investitor). Aceasta pune bazele metodologice pentru implementarea abordării venitului în evaluare.
A doua grupă include principii determinate de factorii de funcționare a obiectului și de interacțiunea acestuia cu alte obiecte de proprietate.
Principiul formării valorii sub influența factorilor de producție este după cum urmează. Complexul de mașini evaluat, cu ajutorul căruia se produce orice produs sau se realizează orice lucrare, este considerat un subsistem în sistemul de producție al întreprinderii, a cărui rentabilitate, după cum reiese din teoria economică, este determinată de patru factori. : pământ, muncă, capital și management. Venitul net este rezultatul tuturor celor patru factori și, prin urmare, valoarea întregului sistem de producție este determinată pe baza estimării venitului. Pentru a estima costul unui complex de mașini, trebuie fie să stabiliți cota (contribuția) la formarea veniturilor întregului sistem, fie să aplicați metoda reziduală, de exemplu. valoarea dorita a complexului se obtine prin scaderea valorii altor active (imobiliare, terenuri, imobilizari necorporale si fond de comert) din valoarea intregului sistem.
Principiul contribuției în raport cu mașinile și echipamentele este că dotarea unui obiect cu dispozitive suplimentare care să-i extindă funcționalitatea nu duce la o creștere a valorii de piață a obiectului cu o sumă mai mare decât costurile de achiziție și instalare a acestor dispozitive. Contribuția dispozitivelor suplimentare la creșterea valorii unui obiect este determinată de cât de mult crește profitabilitatea obiectului din utilizarea acestor dispozitive. De exemplu, dacă o mașină tehnologică este echipată cu un robot pentru a automatiza operațiunile auxiliare, atunci costul complexului tehnologic rezultat va fi determinat de productivitatea, fiabilitatea și eficiența întregului complex. Astfel, orice elemente suplimentare la mașină sunt justificate numai atunci când creșterea rezultată a valorii mașinii depășește costul achiziționării acestor elemente.
Principiul echilibrului (proporționalității) în ceea ce privește mașinile și echipamentele, trebuie să se înțeleagă că toate obiectele incluse în complexul de mașini trebuie să fie consecvente între ele în ceea ce privește debitul și alte caracteristici. Dacă acest principiu nu este respectat, adăugarea unuia sau mai multor obiecte la complex nu asigură o creștere adecvată a capacității de producție și, în consecință, a costului complexului de mașini.
Principiul celei mai bune și cele mai bune utilizări - cea mai eficientă utilizare este definită ca cea mai probabilă utilizare a proprietății care este posibilă din punct de vedere fizic, justificată în mod rezonabil, legală din punct de vedere juridic, fezabilă din punct de vedere financiar și ca urmare a căreia valoarea proprietății care se evaluează va fi maximă
Conform acestui principiu, orice mașină trebuie evaluată, presupunând că este utilizată în scopul propus, că utilajul este încărcat complet în timp și din punct de vedere al puterii, că sunt respectate regulile de întreținere și reparații, că este menținută funcționarea normală. și că personalul de exploatare are calificările corespunzătoare. Dificultăţile în respectarea acestui principiu apar atunci când sunt evaluate obiecte care au multifuncţionalitate sau mai multe domenii de aplicare. De exemplu, un tractor poate fi folosit pe un șantier, în lucrări agricole și într-o întreprindere industrială. Rentabilitatea unui tractor în fiecare domeniu de aplicare este diferită, iar costul estimat va fi în consecință diferit. Ca aplicație de bază pentru evaluarea unui tractor, evaluatorul va alege cea în care funcționalitatea acestei mașini este realizată cel mai bine.
La al treilea grup include principii legate direct de mediul pieţei.
Principiul cererii și ofertei același obiect este evaluat diferit de diferite categorii de cumpărători (investitori). De exemplu, o mașină confortabilă pentru pasageri este foarte apreciată într-un oraș, dar aceeași mașină are o valoare mică pentru un rezident din mediul rural, mai ales în condiții off-road. Dacă există multe întreprinderi industriale într-o anumită regiune, atunci piața regională locală va avea o cerere crescută de mașini-unelte, prese și alte mașini tehnologice și, în consecință, prețurile pentru acest echipament nu vor fi scăzute. În virtutea acestui principiu, un element obligatoriu al procedurii de evaluare trebuie să fie o analiză de piață, care să stabilească conformitatea obiectului evaluat cu cerințele pieței. Din teoria stabilirii prețurilor se știe că pe o piață care funcționează normal prețurile sunt stabile și tind spre un nivel de echilibru la care există o corespondență între cerere și ofertă. Prețurile de echilibru pot fi numite și convenite, prețuri corecte care sunt la fel de benefice atât pentru vânzători, cât și pentru cumpărători. Valoarea calculată la aceste prețuri devine și valoare justă.
Principiul luării în considerare a naturii concurenței este că piețele de mărfuri pot diferi semnificativ în natura și starea concurenței și, în consecință, în gradul de monopolizare a acestora. Natura concurenței se reflectă în procesul de stabilire a prețurilor. Astfel, pe o piață monopolizată, prețurile sunt de obicei distorsionate în favoarea monopolistului și conțin o cotă sporită din profitul acestuia. Pe o piață concurențială liberă, rentabilitatea investiției este egalizată, iar rentabilitatea vânzărilor în prețuri se menține la un nivel aproximativ stabil. Datorită concurenței, structura economică a prețurilor devine stabilă și transparentă, ceea ce deschide posibilitatea utilizării abordărilor de cost și comparative în evaluarea valorii.
Principiul schimbării (mobilității) valorii necesită luarea în considerare a factorului de variabilitate a valorii aceluiaşi obiect în timp. Inflația economică generală din țară, precum și schimbările în structura piețelor individuale de mărfuri provoacă modificări ale prețurilor și, în consecință, ale costurilor. Aceasta implică cerința ca fiecare evaluare a valorii să conțină o indicație a datei evaluării, de ex. despre momentul calendaristic pentru care este determinat costul.
Principiile evaluării întreprinderilor pot fi diferențiate în patru categorii:
- principiile utilizatorilor întreprinderii;
- principii legate de evaluarea terenurilor, clădirilor, structurilor și altor proprietăți care constituie un singur complex imobiliar al unei întreprinderi;
- principii legate de mediul pieței externe;
- principiul celei mai bune și mai eficiente utilizări a complexului de proprietate al întreprinderii.
Atunci când se analizează activitățile financiare și economice și se evaluează o întreprindere, trebuie folosite toate principiile de evaluare, dar pot fi utilizate cu diferite grade de semnificație. Gradul de semnificație al fiecărui principiu de evaluare este determinat de situația specifică care apare la evaluarea unei anumite întreprinderi (de exemplu, implementarea unor principii de evaluare poate fi îngreunată de poziția autorităților municipale sau de imperfecțiunea actelor legislative și de reglementare în vigoare). într-o anumită regiune a Federației Ruse).
Ghid de utilizare
Principiile utilizatorului de întreprindere includ principiile de utilitate, substituție și așteptare.
Principiul utilitatii. O întreprindere are valoare doar dacă poate fi utilă unui potențial proprietar sau utilizator. O întreprindere poate fi utilă numai în măsura în care este necesară pentru implementarea unei funcții utile din punct de vedere social - producerea unui anumit tip de produs, serviciu pentru piață și realizarea de profit. O întreprindere poate fi, de asemenea, utilă unui anumit proprietar pentru a-și realiza un sentiment de mândrie de a deține această întreprindere sau de a-și îndeplini celelalte nevoi psihologice.
Utilitate este capacitatea unei întreprinderi de a satisface nevoile utilizatorului întreprinderii într-un anumit loc și pentru un anumit timp. În contextul unei întreprinderi generatoare de venituri, satisfacția nevoilor utilizatorului este de obicei exprimată în cele din urmă ca un flux de venituri în numerar.
Principiul substituirii. Acest principiu prevede că un cumpărător rezonabil nu va plăti mai mult pentru o întreprindere decât cel mai mic preț cerut pe piață pentru o altă întreprindere cu același grad de utilitate. Aceasta înseamnă că este nerezonabil să plătiți pentru o întreprindere existentă mai mult decât costă crearea unei noi întreprinderi similare într-un interval de timp acceptabil. Evaluatorul, analizând fluxul de venituri din exploatarea unei întreprinderi date, determină valoarea maximă a acestuia pe baza unei comparații a fluxurilor de venit din alte întreprinderi similare caracterizate prin risc și calitate similară a produselor și serviciilor. Valoarea maximă a unei întreprinderi este determinată de cel mai mic cost la care poate fi achiziționată o altă întreprindere cu utilitate echivalentă.
Principiul așteptării.În cele mai multe cazuri, utilitatea unei întreprinderi este asociată cu așteptarea unor profituri viitoare. Pentru întreprinderile generatoare de venituri din exploatare, valoarea acestora este adesea determinată de valoarea profitului așteptat care poate fi primit din utilizarea proprietății întreprinderii, precum și de suma de numerar în cazul revânzării acesteia. Metodele de calcul al profitului așteptat sunt descrise în alte secțiuni ale acestei cărți.
Aşteptare- aceasta este așteptarea unor profituri viitoare sau alte beneficii care pot fi primite în viitor din utilizarea întreprinderii evaluate. Deoarece banii, atunci când sunt în circulație, generează dobândă și au loc procese de inflație, o rublă primită în viitor are o valoare mai mică decât cea de astăzi. Vorbim despre valoarea în timp a banilor. Procesul de conversie a rublelor viitoare în valori curente se numește reducere. Pentru a determina valoarea actuală a profiturilor viitoare așteptate din utilizarea întreprinderii, este important să se ajusteze profitul proiectat pentru a ține cont de ajustarea valorii acestuia în timp.
Principii legate de evaluarea terenurilor, clădirilor, structurilor și altor proprietăți care constituie un singur complex imobiliar al unei întreprinderi
Acest grup include următoarele principii: productivitatea reziduală, contribuția, randamentele crescătoare și descrescătoare, echilibrul, valoarea economică (optimă) și împărțirea economică și combinarea drepturilor de proprietate.
Principiul productivității reziduale a unui teren. Orice tip de activitate comercială, de regulă, necesită prezența a patru factori de producție: muncă, capital, management și teren. Fiecare factor de producție utilizat trebuie plătit prin valoarea nou produsă creată de acea activitate. Pământul este imobil, iar munca, capitalul și managementul sunt „legate” de el. În primul rând, sunt plătiți trei factori de producție „legați”, iar apoi proprietarul terenului primește chirie (fie impozit pe teren, fie chirie) din restul profitului. Astfel, terenul are o valoare reziduală (productivitate reziduală), adică este compensat atunci când există un rest după plata pentru reproducerea tuturor celorlalți factori de producție.
Productivitatea reziduală este definită ca venitul net atribuit terenului după ce au fost plătite costurile cu forța de muncă, capitalul și managementul.
Productivitatea reziduală, caracterizată prin amplasarea terenului, permite utilizatorului să maximizeze profiturile, să minimizeze costurile și să satisfacă nevoi speciale (sau o combinație a acestor trei condiții). De exemplu, un utilizator al unei companii de producție de plăci de marmură își va putea maximiza profitul dacă terenul pe care se află întreprinderea este situat lângă o carieră în care se extrage marmură. El va putea maximiza profiturile reducând la minimum costurile transportului materiilor prime. Prin urmare, utilizatorul întreprinderii va plăti un preț mai mare pentru această întreprindere decât pentru o întreprindere similară situată departe de baza de materie primă.
Principiul contribuției. Proprietarul companiei a decis să-l vândă. Evaluatorul a evaluat-o la 25 de milioane de ruble. Pentru a obține prețul maxim, proprietarul întreprinderii a făcut un nou gard și a vopsit clădirile și structurile incluse în complexul imobiliar, cheltuind 500 de mii de ruble pentru aceasta. După aceasta, compania a fost evaluată la 29,5 milioane de ruble. Astfel, vopsiți clădiri și structuri care costă 500 de mii de ruble. adaugă 4,5 milioane de ruble la valoarea întreprinderii.
Contribuţie- aceasta este adaosul la valoarea intreprinderii care asigura o crestere a valorii acesteia in sume care depasesc costurile efective. Totuși, contribuția poate fi negativă și atunci când costurile efective suportate reduc valoarea întreprinderii. De exemplu, culoarea vopselei folosite pentru a picta clădirile și structurile întreprinderii s-a dovedit a fi astfel încât întreprinderea a început să arate mai rău după vopsire decât înainte.
Contributia este suma cu care valoarea unei intreprinderi sau profitul net primit din aceasta creste sau scade datorita prezentei sau absentei oricarei imbunatatiri sau adaugari la factorii de productie existenti: munca, capitalul, managementul, terenul.
Principiul randamentelor crescătoare sau descrescătoare. Proprietarul terenului pe care se află întreprinderea se întreabă adesea cât de intens ar trebui dezvoltat terenul. După ce a construit un atelier, el primește o anumită sumă de profit; după ce a construit un al doilea atelier, face un mare profit; având construit un al treilea atelier – unul și mai mare. Cu toate acestea, după ce a construit al treilea atelier, proprietarul observă că profitul obținut din construirea celui de al treilea atelier se amortizează într-o perioadă de timp care depășește cele standard. Aceasta înseamnă că al treilea atelier construit sa dovedit a fi ineficient.
Principiul randamentelor crescătoare sau descrescătoare prevede: Pe măsură ce resursele se adaugă factorilor de bază ai producției, venitul net tinde să crească într-un ritm crescător până la un anumit punct, după care randamentele totale, deși în creștere, sunt într-un ritm mai lent.
Principiul echilibrului (proporționalității) întreprinderii. Toți factorii de producție la întreprindere trebuie să fie echilibrați: raportul dintre producția principală și auxiliară, muncitorii principali și auxiliari, personalul de lucru și de conducere etc. Raportul optim între factorii de producție asigură un profit maxim.
Principiul echilibrului (proporționalității) prevede: Orice tip de producție corespunde combinațiilor optime de factori de producție la care se realizează profitul maxim.
Principiul mărimii (scalei) optime. Acest principiu se poate aplica oricărui factor de producție. Orice factor de producție trebuie să aibă dimensiuni optime – fie că este vorba de întreprinderea însăși (când la capacitatea sa optimă avem marja maximă de profit), fie de instalațiile sale individuale de producție, fie de terenul pe care se află. Se știe că pentru a obține o tehnologie normală de producție pentru acest tip de produs este necesar un teren de o anumită dimensiune. Această dimensiune specifică va fi optimă pentru acest tip de producție.
Unul dintre exemplele particulare ale principiului dimensiunii optime este conceptul de valoare incrementală a unei bucăți de teren. Acest concept apare atunci când două (sau mai multe) loturi de teren sunt combinate într-unul singur, a căror valoare depășește suma valorilor loturilor individuale care îl alcătuiesc. Acest excedent este valoarea incrementală a terenului. Astfel, dimensiunea optimă este dimensiunea optimă a factorilor individuali de producție (capacitatea optimă a întreprinderii sau a producției componente individuale a acesteia sau dimensiunea optimă a terenului), asigurând profitul maxim din funcționarea întreprinderii în conformitate cu condițiile pieței. într-o regiune dată.
Principiul diviziunii economice și al combinării drepturilor de proprietate. Sistemul drepturilor de proprietate al Federației Ruse, prevăzut de Codul civil (Codul civil al Federației Ruse), permite împărțirea și vânzarea drepturilor de proprietate asupra proprietății, inclusiv întreprinderilor, separat. Fiecare drept de proprietate individual poate fi reprezentat ca o componentă a unui pachet unic de drepturi.
Principiul diviziunii economice și al combinării drepturilor de proprietate prevede că drepturile de proprietate trebuie împărțite și combinate în așa fel încât să crească valoarea totală a întreprinderii. Împărțirea drepturilor se poate realiza astfel:
- separare fizică: împărțirea drepturilor de utilizare a spațiului aerian, a terenului de suprafață și a subsolului;
- împărțirea pe timp de proprietate: diferite tipuri de închiriere, proprietate pe viață, drepturi de proprietate viitoare;
- împărțirea în funcție de drepturile de utilizare a întreprinderii: drept limitat de utilizare a proprietății întreprinderii, licențe, restricții privind utilizarea proprietății;
- împărțirea pe tip de drepturi de proprietate: închiriere în comun, parteneriat, trust, corporație, opțiune, contract cu condiții de vânzare convenite;
- împărțirea în funcție de drepturile creditorului de a intra în posesia întreprinderii: ipoteci, garanții, garanții judiciare, participare la capital.
Principalul criteriu de împărțire economică a unui pachet de drepturi de proprietate este diferența dintre interesele investitorilor care își investesc capitalul într-o întreprindere și ale proprietarilor întreprinderilor.
Divizarea economică și combinarea drepturilor de proprietate se efectuează ori de câte ori există o diferență de interese în această proprietate. Această împărțire și combinare a drepturilor de proprietate conduce la o creștere a valorii întreprinderii.
Principii legate de mediul pieței externe
Grupul de principii asociate mediului de piață externă include principiile dependenței, conformității, cererii și ofertei, concurenței și schimbării.
Principiul dependenței. Principiul dependenței spune că valoarea unei întreprinderi depinde de mulți factori. Costul marilor întreprinderi industriale depinde nu numai de natura mediului economic din teritoriul adiacent întreprinderii, de imediata apropiere, de regiunea în care se află întreprinderea, ci și de caracterul național al țării, precum și de relatii Internationale. Această dependență este determinată de conexiuni, care, la rândul lor, sunt măsurate prin costurile fie ale timpului, fie ale banilor, fie ale altor unități de măsură. De exemplu, marile întreprinderi industriale sunt adesea situate în zone suburbane și, pentru a ajunge de la oraș la locul de muncă, muncitorii sunt nevoiți să petreacă mult timp și energie. Acest lucru reduce productivitatea muncii. Construcția autostrăzii va reduce costurile de timp și energie ale muncitorilor.
Acest lucru asigură indirect o creștere a productivității muncii și, prin urmare, a valorii întreprinderii în sine. Principiul dependenței se exprimă și în faptul că întreprinderea evaluată în sine afectează valoarea imobilelor din jur și a altor întreprinderi situate în regiune. Una dintre sarcinile oamenilor de știință din Rusia este de a studia conexiunile și dependențele dintre valoarea unei întreprinderi și factorii care o influențează pentru a evalua mai precis și mai fiabil valoarea unei întreprinderi.
Principiul corespondenței. Orice întreprindere trebuie să respecte standardele de piață și de urbanism în vigoare într-o anumită regiune. Proiectele întreprinderilor trebuie să respecte tradițiile general acceptate de utilizare a terenurilor într-o anumită regiune. De exemplu, nu este de dorit (și interzis de reglementările urbanistice) să construiești o fabrică chimică în centrul unei zone dens populate.
Corespondenţă este măsura în care întreprinderea în sine, arhitectura sa și impactul său asupra mediului sunt combinate cu acest mediu natural și cu nevoile pieței.
Principiul cererii și ofertei. Valoarea întreprinderilor este mult influențată de relația dintre cerere și ofertă: dacă cererea depășește oferta, prețurile cresc, dacă oferta depășește cererea, prețurile scad. Prețurile sunt stabile dacă cererea se potrivește cu oferta. Cu toate acestea, din cauza imperfecțiunii pieței în care se realizează vânzarea întreprinderilor, pe lângă relația dintre cerere și ofertă, arta licitației, numărul ofertanților, schemele de finanțare pentru o anumită tranzacție și alți factori au o influență. influență mare asupra prețului de cumpărare și vânzare. Influența acestor factori crește dacă tranzacția trebuie finalizată într-un timp scurt.
De obicei, cererea are un impact mai mare asupra prețului decât oferta, deoarece este mai volatilă. Această tendință de piață este vizibilă în special pe piața rusă, unde prețurile întreprinderilor depind în principal de capacitățile investitorilor.
Oferi este numărul de întreprinderi de vânzare (sau proprietatea lor) disponibile pe piață la un preț dat; cererea este numărul de întreprinderi (sau proprietatea lor) pe care doresc să le cumpere la un anumit preț. Principiul concurenței. Capitalul se mută acolo unde există mai mult profit; prin urmare, acolo unde se realizează profituri în exces sau monopol, noi entități încearcă să pătrundă. Concurența este o competiție între antreprenori pentru a obține profit. Concurența se intensifică în acele zone ale economiei în care se preconizează creșterea profitului. Creșterea concurenței duce la creșterea ofertei, la prețuri mai mici și la profituri mai mici (dacă cererea nu crește).
Principiul schimbării. Situația pieței este în continuă schimbare. Apar unele întreprinderi, altele își schimbă profilul, produc produse diferite sau se închid. Sfera economică, socială, tehnică și politică de activitate se schimbă, ceea ce afectează valoarea întreprinderilor. Apariția unei noi tehnologii de producție mai avansate poate crește dramatic valoarea unei întreprinderi.
Ciclul de viață al unei întreprinderi trece prin etapele de naștere, creștere, stabilizare și declin. Și valoarea sa depinde de stadiul ciclului de viață în care se află întreprinderea sau mediul natural înconjurător (cartier, oraș, industrie): dacă în stadiul de creștere, costul va fi mai mare, dacă în stadiul de declin, costul va fi inferior. Principiul schimbării spune: valoarea unei întreprinderi este în continuă schimbare sub influența schimbărilor factorilor interni, precum și a mediului natural și de piață înconjurător. Din acest motiv, evaluatorii evaluează valoarea unei întreprinderi la o anumită dată. Totodată, reglementările prevăd că rezultatele evaluării sunt „valide” timp de șase luni de la data evaluării.
Principiul celei mai bune și mai eficiente utilizări a unei întreprinderi
Principiul celei mai bune și mai eficiente utilizări a unei întreprinderi este principiul de bază pentru evaluarea valorii sale de piață. Determină alegerea factorilor care influențează valoarea întreprinderii. Principiul celei mai bune și mai bune utilizări este utilizarea rezonabilă și fezabilă a unei întreprinderi care îi va furniza cea mai mare valoare curentă la data evaluării, adică utilizarea selectată dintre alternative rezonabile posibile și care are ca rezultat cea mai mare valoare a terenul pe care se află întreprinderea.
În practica rusă de evaluare, experții disting între două aspecte ale implementării acestui principiu: unul este aplicarea acestuia la cunoaștere, celălalt la pământ. Acest lucru se datorează faptului că terenul majorității întreprinderilor nu este privatizat, adică este în proprietate de stat sau municipală. Prin urmare, în practica evaluării, este luat în considerare în principal primul aspect al implementării acestui principiu. Acest principiu este unificator pentru toate celelalte principii de evaluare: utilitate, substituție, așteptare, productivitate reziduală, contribuție, randamente crescătoare sau descrescătoare, echilibru, dimensiune (economică) optimă, diviziune economică, dependență, potrivirea cererii și ofertei, concurență și schimbare.
Analiza celei mai bune și mai eficiente utilizări a terenului
Această analiză se efectuează atunci când este necesar să se ia decizia optimă: care dintre mai multe întreprinderi posibile este recomandabil să construiască pe un anumit teren.
În activitățile practice de evaluare, sunt posibile patru situații de investiții atunci când:
- există un teren liber;
- utilizatorul caută un anumit tip de teren;
- investitorul caută combinația optimă de teren și utilizator;
- un investitor speculativ selectează o bucată de teren care are un potențial semnificativ de apreciere.
Primele două situații pot fi rezolvate folosind o abordare comparativă a evaluării, în timp ce ultimele două pot fi rezolvate numai după determinarea celei mai bune și mai eficiente utilizare a terenului. Evaluatorul trebuie mai întâi
analizați diferite opțiuni de dezvoltare și dezvoltare a terenului pentru a determina care dintre ele va oferi cea mai mare valoare reziduală a terenului. Această analiză se bazează pe implementarea principiului celei mai bune și mai eficiente folosințe a terenului: „utilizarea aleasă dintre alternative rezonabile, fezabile și legale care este posibil fizic, justificat în mod rezonabil și fezabil financiar și care are ca rezultat cea mai mare valoare a pământul."
Alegerea opțiunii optime pentru utilizarea unui teren este determinată de potențialul locației amplasamentului, de capacitatea pieței de a accepta această opțiune pentru utilizarea terenului, de posibilitatea implementării acestei opțiuni pentru utilizarea terenului din punct de vedere legal. din punct de vedere, capacitățile fizice, peisagistice ale site-ului, fezabilitatea tehnologică și financiară.
Potențial de amplasare a terenului- principalul factor care influenţează costul acestuia. De exemplu, dacă un investitor intenționează să construiască o cafenea, atunci terenul ar trebui să fie situat pe o stradă aglomerată, dacă depozitul este situat, este necesar ca în apropiere să existe intrări de cale ferată și autostrăzi etc. Când se analizează opțiunea de utilizare site-ului, ar trebui să luați în considerare diverse inconveniente și aspecte negative asociate cu această opțiune și să le puneți pe hartă. Informațiile despre un teren pot fi obținute de la comitetele și comisiile de teren ale orașului și districtului, precum și de la birourile tehnice de inventariere și firmele de evaluare.
Analiza oportunităților pieței pentru a accepta această opțiune de utilizare a terenului este efectuat pentru a determina modul în care o anumită opțiune de utilizare pentru un site „se potrivește în mod rezonabil” cu natura ofertei și cererii pe o anumită piață. Se are în vedere infrastructura terenului propriu-zis și a zonelor adiacente (gradul de dezvoltare a rețelei rutiere, intensitatea fluxurilor de transport și pietonale, prezența căilor de acces feroviar, distanța față de centrele comerciale etc.), situația demografică. în zona în care se află terenul (compoziția de vârstă a populației, solvabilitatea acesteia), eventuali concurenți sau obiecte concurente etc. raportul dintre cerere și ofertă pentru produsele care se preconizează a fi produse pe terenul în cauză este evaluat și se face o concluzie finală cu privire la oportunitatea acestei utilizări specifice a terenului.
Valabilitatea juridică a dezvoltării terenului constă în examinarea acestuia din punctul de vedere al legislației în vigoare, al standardelor de urbanism (zonare, protecție a mediului, siguranță la incendiu, consum de energie etc.), soluții promițătoare pentru amenajarea teritoriului a amplasamentului, restricții ale administrației locale și cerințe. a populatiei locale.
Factorii importanți pentru cea mai bună și mai eficientă utilizare a terenului sunt acesta fizic, pământȘi posibilități de peisaj. Se determină dimensiunea, forma și caracteristicile naturale ale terenului, vegetația, se realizează topografia și se măsoară adâncimea apei. Aceste date sunt necesare pentru a decide ce număr și dimensiunea clădirii pot fi construite pe un anumit teren.
Fezabilitatea tehnologică a dezvoltării unui teren constă în a răspunde la întrebarea dacă este posibilă implementarea opțiunii de construcție planificată într-un interval de timp dat, cu un program de finanțare adecvat și un proiect de organizare a lucrărilor de construcție și instalare. Condițiile restrictive ale proiectului pentru organizarea lucrărilor de construcție și instalare sunt disponibilitatea lucrătorilor și managerilor calificați, furnizarea de materiale și echipamente de construcție, standardele de siguranță pentru lucrările de construcție și instalare etc.
Fezabilitate financiară proiectul de investiții este principalul factor în implementarea principiului celei mai bune și mai eficiente utilizări a terenului. În această etapă se rezolvă problemele de finanțare a proiectului de investiții, se determină fluxurile de numerar și ratele de actualizare care satisfac cerințele investitorului. O atenție deosebită este acordată momentului intrărilor și ieșirilor de numerar, veniturilor din vânzările de produse, costurilor de exploatare a echipamentelor, plăților pentru serviciul datoriei, veniturilor din vânzarea unui activ și refinanțării în numerar.
Mai jos este o scurtă descriere a tehnologiei pentru a determina cea mai bună și mai eficientă utilizare a terenului. Esența principiului celei mai bune și mai eficiente utilizări a terenului este formarea și compararea diferitelor opțiuni pentru dezvoltarea unui teren și selectarea celei optime în funcție de valoarea reziduală a terenului.
Pe primul stagiu Se formulează opțiuni pentru dezvoltarea unui teren, care sunt selectate în funcție de potențialul amplasamentului, capacitatea pieței de a accepta această opțiune de dezvoltare, posibilitatea legală de implementare a acestui proiect, caracteristicile fizice, solului și peisagistic ale sitului, precum şi fezabilitatea tehnologică şi financiară. Dacă, de exemplu, dezvoltarea industrială este planificată pe terenul în cauză, aprobat printr-un plan de planificare regională detaliat, atunci opțiunile selectate trebuie să prevadă organizarea producției industriale.
Pe a doua faza analiza celei mai bune și mai eficiente utilizări a terenului determină costurile, veniturile, profitul pentru fiecare dintre opțiunile selectate pe an, ținând cont de standardele stipulate pentru organizarea lucrărilor de construcție și instalare. Procesul de calcul presupune împărțirea veniturilor totale primite din complex (teren – clădiri) în două părți referitoare la teren și clădiri. Această împărțire se realizează utilizând rate de capitalizare calculate pe baza anumitor valori de risc, a duratei perioadei de recuperare a capitalului, a structurii de finanțare și a creșterii sau scăderii preconizate a valorii complexului. Se valorifică profitul astfel obținut aferent terenului și se obține valoarea reziduală a terenului. Pe baza celei mai mari valori reziduale a terenului, se selectează o opțiune de proiect de investiții, care va fi cea mai bună și mai eficientă posibil.
Plafoane pe hol Plafoane pe hol Atunci când alegeți un tavan pentru o cameră, baie, bucătărie sau hol, cumpărătorul trebuie să rețină că fiecare cameră din apartament este destinată unui scop anume. De exemplu, nu puteți lipi tapetul pe tavan în baie, deoarece există umiditate ridicată și invers... 11993/ian. 12, 2011, miezul nopții
Licitații pentru lucrări de reparații și construcții în Ekaterinburg Licitații pentru lucrări de reparații și construcții în Ekaterinburg Sistemele moderne de comunicații necesită o participare activă la viața de zi cu zi. Inclusiv în sectorul casnic. Pe Internet nu numai că găsești cea mai ieftină și avantajoasă ofertă pentru achiziționarea de bunuri, dar... 1003513 / aug. 8, 2008, miezul nopții
Avantajele și dezavantajele plafoanelor întinse Avantajele și dezavantajele plafoanelor întinse Popularitatea plafoanelor întinse crește în fiecare an. Acest tip de decorațiuni interioare a fost de mult stabilit ferm în moda interioară și nu este o coincidență. În primul rând, tavanele suspendate sunt foarte ușor de instalat, iar în al doilea rând, sunt durabile și nu necesită reparații... 28565/dec. 28, 2010, miezul nopții
Cum să așezi corect linoleum Cum să așezi singur linoleum fără experiență practică și cunoștințe speciale? Linoleum este un pardoseală frumos și practic. În plus, puteți așeza pur și simplu linoleum, fără reparatori. În acest caz, rezultatele muncii tale nu vor fi mai rele decât... 26646 / 9 iunie 2009, miezul nopții
Structura numărului cadastral al unui teren Principalele documente legislative care definesc structura și procedura pentru formarea unui număr cadastral al unui teren: Reguli pentru împărțirea cadastrală a teritoriului Federației Ruse, Reguli pentru atribuirea numerelor cadastrale terenului parcele, aprobate printr-o rezoluție a Guvernului Federației Ruse și Legea federală „Cu privire la cadastrul funciar de stat”. Numărul cadastral este individual... 18598/oct. 18, 2011, miezul nopții
Indicatori specifici valorii cadastrale a terenurilor INDICATORI SPECIFICI AI VALORII CADASTRALE A TERENURILOR Rezultatul lucrării privind evaluarea cadastrală de stat a terenurilor din așezări au fost indicatorii specifici ai valorii cadastrale a terenurilor în contextul sferelor cadastrale ale așezărilor pe tip. de utilizare functionala. Compararea indicatorilor de valoare cadastrală a terenurilor de diferite tipuri de utilizare în cadrul unui singur cadastral... 16952 / sept. 17, 2011, miezul nopții
Scopuri și obiective ale împărțirii cadastrale a teritoriului SCOPURI ȘI OBIECTIVE ALE DIVISIUNII CADASTRALE A TERITORII Împărțirea cadastrală a teritoriului Federației Ruse în conformitate cu art. 18 din Legea federală „Cu privire la cadastrul funciar de stat” este implementat pentru a atribui numere cadastrale terenurilor. Procedura de împărțire cadastrală a teritoriului Federației Ruse, precum și procedura de atribuire... 15624/oct. 18, 2011, miezul nopții
Sistem de ventilație mecanică Metoda tradițională de ventilare a apartamentelor și caselor de țară prin infiltrarea aerului presupune că aerul proaspăt va pătrunde în incintă prin fisurile din structurile clădirii. Cu toate acestea, în clădirile moderne, această opțiune este ineficientă. Cantitate suficientă de aer proaspăt preparat (norma 3... 12719/nov. 21, 2010, miezul nopții
Tipuri de cărămizi și domeniul lor de aplicare Tipuri de cărămizi și domeniul lor de aplicare Timp de câteva milenii, cărămida a fost poate cel mai comun material de construcție. Caramida se referă la produse care diferă în ceea ce privește compoziția amestecului de materii prime, tehnologia de producție și chiar formă. Să ne uităm la tipurile și proprietățile cărămizilor. Caramida ceramica In mod traditional, sub caramida... 12200/feb. 2, 2011, miezul nopții
In sau iută? izolatie interventionala din iuta pentru case din lemn O casa din lemn creeaza o atmosfera deosebita de confort. Este ușor de inspirat, iar regimul optim de umiditate este menținut „automat”. Dacă alegeți să vă construiți propria casă din lemn, atunci, bineînțeles, veți aborda problema cu toată responsabilitatea, acordându-vă, în faza inițială, proiectul și devizul. Totuși, totul... 12160 / 1 iunie 2009, miezul nopții
Ce sunt uleiurile sicante și pentru ce sunt acestea? Ce sunt uleiurile sicante și pentru ce sunt acestea? Uleiurile sicante sunt agenți filmogeni pe bază de uleiuri vegetale care au suferit un tratament special (oxidare sau încălzire prelungită la temperaturi ridicate), cu adaos de uscători și solvenți, utilizați la fabricarea vopselelor în ulei și diluarea vopselelor frecate groase, preparare.. . 11981 / ian. 31, 2011, miezul nopții
O fundație simplă pentru un foișor, șopron, anexă sau șopron.Fundația este baza fundațiilor.Fundația servește la transferarea sarcinii create de casă pe sol. Pentru o casă privată mică, este necesară o fundație, astfel încât, de exemplu, o casă cu cadru să nu se miște în raport cu locul în care a fost construită și să nu se prăbușească (crapa) sub influența... 11658/nov. 10, 2008, miezul nopții
Tipuri de zidărie Tipuri de cărămidă În primul rând, este necesar să spunem câteva cuvinte despre mortarele pentru zidărie. Amestecând (menținând un raport de 3:10) cimentul sau varul cu 100 de litri de nisip, veți obține o soluție fiabilă care poate fi folosită pentru fixarea diferitelor materiale: piatră, cărămidă, blocuri de construcție. Acum... 11628 / feb. 2, 2011, miezul nopții
Obiecte de înregistrare cadastrală OBIECTE DE ÎNREGISTRARE CADASTRALĂ Obiectele de înregistrare cadastrală includ: terenuri; corpuri de apă izolate; zone de pădure; cladiri, definite ca structuri formate din structuri portante si de inchidere sau combinate, cu spatii de locuit si (sau) activitati ale oamenilor, locatie de productie, depozitare... 11051/oct. 13, 2011, miezul nopții
Corelarea dreptului funciar cu alte ramuri ale dreptului CORELAREA DREPTULUI FUNCIAR CU ALTE RAMURI DE DREPT Dreptul constituțional este fundamental pentru dreptul funciar. Într-o serie de cazuri, dreptul constituțional reglementează relațiile care apar în ceea ce privește terenurile și teritoriile funciare, dar acestea sunt relații în funcție de structura statală și socială a Federației Ruse și subiectul... 10458 / 7 iunie 2011, miezul nopții
Repararea unei podele din lemn Repararea unei podele din lemn Dacă podeaua din lemn scârțâie, puteți găuri prin găuri și puteți înșuruba știfturi de distanță în locurile unde scârțâitul este cel mai mare. În loc de știfturi, puteți împinge spuma poliuretanică în găuri. Pentru a preveni scârțâitul plăcilor, între ele este găurit un orificiu cu diametrul de 68 mm... 10344/oct. 18, 2010, miezul nopții
Lucrul cu plexiglas Lucrul cu plexiglas Puteți îndoi și lustrui plexiglas numai încălzindu-l în apă fierbinte. Atunci când utilizați alte metode, în corpul piesei se formează bule și tulburări ale materialului sau un „moiré” tulbure pe suprafață. Pentru a face un șablon sau un dorn, trebuie să folosiți lemn. Rezultate bune... 10339/oct. 19, 2010, miezul nopții
Principiul productivității reziduale PRINCIPIUL PRODUCTIVITĂȚII REZIDUALE, CONTRIBUȚIA EVALUĂRII TERENURILOR ȘI A ALTOR OBIECTE IMMOBILIARE Principiul productivității reziduale are în vedere valoarea unui teren în funcție de venitul net atribuit terenului, după costul muncii, a fost plătit capitalul și activitățile de afaceri. Conform cu aceasta... 9613 / sept. 10, 2011, miezul nopții
Cum se mobilează un living Cum se mobilează un living Vrei să amenajezi corect un living? Camera de zi ar trebui să fie cea mai mare cameră din casă, deoarece este locul în care se adună membrii gospodăriei și oaspeții. Prin urmare, este important să creăm aici o atmosferă de confort pentru întreaga familie. Dacă apartamentul este cu o cameră, atunci camera de zi este în același timp... 9595/ian. 12, 2011, miezul nopții
Piața de tapet lichid pentru materiale de finisare oferă oportunități nelimitate de a schimba interiorul unei case, birouri și alte spații, permițându-vă să vă arătați propriile calități de design și să vă aduceți fanteziile la viață. Dar întrebarea este: cum să vă determinați alegerea? Tapetul din hârtie, ca și filmul autoadeziv, necesită o suprafață ideală... 9537/nov. 17, 2010, miezul nopții
etc.), a căror respectare este necesară în condiții de incertitudine inerente unei economii de piață.
Unul dintre principiile evaluării, independent de obiectul evaluării (bunuri mobile și imobile, active necorporale și financiare ale unei întreprinderi sau afaceri în ansamblu), este respectarea standardelor valorice utilizate de evaluator cu scopurile evaluării. , care influențează alegerea procedurilor sale, metodele de evaluare utilizate și costul valoric final al obiectului.
Cele mai importante principii le includ pe cele bazate pe percepția utilizatorului cu privire la conformitatea abordărilor de evaluare selectate cu criterii acceptabile pentru cei care decid în cele din urmă ce acțiune ar trebui întreprinsă pe baza rezultatului obținut în timpul evaluării.
Printre acestea se numără principiile (convingerile utilizatorilor) despre: utilitate, substituție și așteptare.
Principiul utilitatii reflectă capacitatea de a satisface nevoile specifice ale utilizatorilor într-o anumită locație într-o anumită perioadă.
Principiul substituiriiînseamnă că un cumpărător rațional nu va plăti pentru un activ mai mult decât prețul minim practicat pentru un alt activ de aceeași utilitate (de fapt, acesta este principiul utilității marginale, exprimând un anumit raport al creșterii utilității din investițiile în diverse active). pe unitate de capital investit).
Principiul așteptării direct legat de valoarea veniturilor viitoare în numerar din proprietatea evaluată, durata veniturilor viitoare în numerar și posibila valoare de lichidare a activului.
Aceste principii sunt rezumate în principiul utilizării optime și eficiente, reprezentând utilizarea legală, fizică posibilă, justificată financiar și cel mai probabil a obiectului evaluat, care în anumite condiții dă cea mai mare valoare curentă a veniturilor în numerar.
Principiile de evaluare direct legate de mediul de piață includ următoarele principii:
- conformitate;
- cerere și ofertă;
- nivelul concurenței;
- în funcţie de situaţia macroeconomică sau de dezvoltarea economică a regiunii.
Principiul corespondențeiînseamnă că obiectul evaluat îndeplinește anumite standarde de piață (și aceasta este o condiție prealabilă pentru vânzarea lui, întrucât un obiect care nu are o anumită utilitate ca formă de exprimare a valorii de utilizare nu are valoare).
Principiul cererii și ofertei constă în faptul că valoarea unui obiect este afectată de modificările situației pieței (deoarece piața oricăror bunuri evaluate nu este practic niciodată într-o stare de echilibru între cerere și ofertă, ci se formează ca o piață a vânzătorilor sau o piata de consum). Acest principiu este legat de principiul nivelului de concurență(conform căreia creșterea concurenței între producători duce la scăderea ratei medii de rentabilitate a capitalului investit). În cazul în care o piață de producător s-a dezvoltat pentru obiectul evaluat în perioada de evaluare, i.e. prețurile sunt determinate de vânzători (producători), rata rentabilității capitalului propriu pe un anumit segment de piață crește, ceea ce duce inevitabil la o creștere a nivelului de concurență între producători (vânzători) și la o schimbare treptată a situației pieței, care poate fi caracterizată ca apariţia unei pieţe de consum. In raport cu piata imobiliara, acest principiu are specific, intrucat oferta de imobile pe termen scurt nu este elastica.
Principiul dependenței de situația macroeconomică sau de dezvoltarea economică a regiunii la aprecierea valorii unui obiect înseamnă necesitatea de a lua în considerare:
- stabilitatea monedei naționale;
- fazele ciclului economic;
- sustenabilitatea politicilor guvernamentale, în special legislația fiscală;
- gradul de reglementare guvernamentală a industriei;
- convertibilitatea monedei naționale.
Specificul dezvoltării necesită luarea în considerare a nivelului de risc regional, reflectând potențialul economic al regiunii, tensiunea socială și posibilitatea unor ciocniri interetnice și militare. Importanța unei astfel de contabilități crește în special la evaluarea bunurilor imobiliare, întrucât potențialul economic al regiunii și amplasarea acesteia sunt cei mai importanți factori care determină valoarea imobiliară.
În timpul procesului de evaluare se ia în considerare natura de piață a obiectului evaluat, adică. un set de factori de piață precum factorul timp, factorul de risc, caracteristicile economice ale obiectului evaluat, „reputația” pe piață a acestuia.
Factorul timp este că valoarea unei anumite sume de bani este o funcție de momentul apariției veniturilor și cheltuielilor bănești. Acesta funcționează indiferent de modificările nivelului general al prețurilor și este luat în considerare atunci când valoarea obiectului evaluat este determinată de suma valorilor curente ale fluxurilor viitoare de venituri așteptate.
Reflectă gradul de incertitudine în obținerea de venituri viitoare în numerar și este luată în considerare la determinarea ratei de rentabilitate (rata de actualizare) a capitalului propriu sau a capitalului total investit. Fluxurile de venit așteptate sunt considerate în două dimensiuni: amploarea fluxurilor de venit așteptate și nivelul riscului de a primi sau nu aceste venituri. Evaluatorul poate face ajustări în scădere a veniturilor viitoare în numerar (câștiguri, fluxuri de numerar, dividende, venit operațional net) pentru a reflecta incertitudinea încasării acestora. Pentru un anumit nivel al veniturilor viitoare în numerar, se ia în considerare nivelul de risc prin utilizarea unuia mai mare (deoarece cu cât nivelul de risc este mai mare, cu atât valoarea actuală a fluxurilor viitoare de numerar este mai mică). În practică, nivelul de risc este cel mai adesea luat în considerare la calcularea costului capitalului implicat, care este în mare măsură determinat de piață. Există o relație inversă între costul capitalului strâns și valoarea actuală a veniturilor viitoare în numerar: cu cât costul capitalului este mai mare (cu cât nivelul riscului este mai mare), cu atât valoarea actuală a fluxurilor viitoare de numerar este mai mică și invers.
Nivelul de risc asociat cu incertitudinea veniturilor viitoare se reflectă în două grupe de risc: risc sistematic; risc nesistematic. asociate cu schimbări sub influența factorilor macroeconomici. Acest risc apare atunci când se investește capital în orice active (imobiliare) și nu poate fi eliminat prin. Riscul sistematic, exprimat prin , este caracterizat prin sensibilitatea venitului din activul evaluat la modificările nivelului venitului mediu de pe piață.
Nivel, adică Riscul inerent și adaptabil activelor individuale este determinat în mare măsură de diferențele dintre piețele pentru companiile private și cele publice – majoritatea proprietarilor de companii apropiate nu își diversifică portofoliile în aceeași măsură ca investitorii în acțiuni tranzacționate la bursă. Diversificarea riscului nesistematic într-un portofoliu de active se realizează cu condiția ca numărul de tipuri de active din portofoliu să fie mai mare de 8.
O grupă specială de principii de evaluare direct legate de mediul de piață sunt principiile dependenței valorii valorii evaluate de lichiditate și a cotei de drepturi asupra obiectului evaluat. La determinarea valorii drepturilor asupra întregului obiect (întreprindere de exploatare, bunuri imobiliare etc.) sau a participației la acesta, se ține cont de faptul că costul participării la acțiuni nu este proporțional cu partea corespunzătoare a valoarea obiectului evaluat și poate fi mai mare (dacă există control asupra luării deciziilor) și semnificativ mai mică decât ponderea proporțională în costul capitalului. Suma valorilor drepturilor individuale de capital, de regulă, nu este egală cu valoarea cotei de 100% a proprietarului care deține întregul obiect evaluat (o întreprindere operațională, imobiliare, o participație de control).
În plus, are un impact semnificativ asupra valorii obiectului evaluat, întrucât piața plătește sau, dimpotrivă, necesită o reducere din lipsă de lichiditate.
Atunci când se evaluează valoarea unui obiect folosind metoda tranzacției, aceasta este de mare importanță principiul comparabilităţii obiectelor evaluate, adică în cazul în care determinarea valorii obiectului evaluat sau a participației la acesta se realizează pe baza informațiilor de piață privind tranzacții comparabile, este necesar să se utilizeze indicatori financiari calculați pe aceeași bază și pentru aceeași perioadă de timp. , pentru obiecte comparabile și pentru obiectul valorizat.
Important este și principiul unei anumite comparabilități a valorilor obiectului evaluat obținute folosind diferite abordări ale evaluării. De exemplu, din retrospectivă, estimarea valorii unui activ nu ar trebui să intre în conflict cu o estimare bazată pe fluxurile de numerar actualizate. Trebuie avut în vedere faptul că valoarea proprietății care se evaluează variază în anumite limite.