Gayrimenkulün değerinin belirlenmesi, değerlemesi yapılan mülkün tüm dış ve iç ekonomik ilişkilerini kapsayan karmaşık bir analitik süreçtir. Pratik deneyime dayanan büyük bir bilgi akışıyla çalışmak için, analizin bir dizi ardışık adım şeklinde yürütülmesine olanak tanıyan sistematik bir yaklaşım geliştirilmiştir. Değerlendirmeye sistematik bir yaklaşımın teorik temeli, en önemli dış ve iç ilişkileri formüle eden ilkelerdir.
Değeri değerlendirirken aşağıdakilerle ilgili üç grupta sistematik hale getirilen ilkelere uymak gerekir:
sahibinin mülkü temsili (kullanıcı);
Pazar ortamı;
mülkün sömürülmesi
Yansıtan bir konuma dayalı sahibinin bakış açısı (kullanıcı ) aşağıdaki ilkelerdir:
yararlılık ilkesi. Yarar Bir mülkün, belirli bir yerde ve belirli bir zaman diliminde kullanıcının ihtiyaçlarını karşılayabilme yeteneğidir. Bir mülk nesnesi, yalnızca potansiyel sahibi için ekonomik, kişisel vb. ihtiyaçlarının karşılanması için faydalı olduğunda değere sahiptir.
ikame ilkesi- Bir mülkün maksimum değeri, eşdeğer faydaya sahip başka bir nesnenin satın alınabileceği minimum fiyat veya maliyete göre belirlenir. Tipik bir basiretli alıcı, bir ürün için, yerel pazardaki eşit faydaya sahip benzer bir ürünün maliyetinden veya onu yenileme maliyetinden daha fazla ödemeyecektir. Bu prensip, mülkün değerine bir üst sınır getirilmesine olanak sağlar.
beklenti ilkesi Beklenti - Gelecekte mülk sahipliğinden elde edilebilecek gelirin veya diğer faydaların bugünkü değerinin belirlenmesi. Beklenti ilkesi, paranın değerinin zaman içinde değişmesi teorisine dayanmaktadır. Bir yatırımcı, gelecekte gelir getireceğini düşündüğü için bugün bir mülke yatırım yapar.
İlgili ilkelerpiyasa ortamı ile :
bağımlılık ilkesi- değerlendirilen mülkün değeri, çevredeki mülkün niteliğine ve değerine bağlıdır (mülkün durumu - mülkün ekonomik konumu) ve kendisi, bulunduğu bölgedeki diğer nesnelerin doğasını ve değerini etkiler;
yazışma ilkesi- maks. Değer, mülkün mimarisi, olanakları ve kullanım düzeyi yerel pazarın ihtiyaç ve beklentilerini karşıladığında ortaya çıkar;
arz ve talep ilkesi- Bir mülkün fiyatı, belirli bir pazardaki benzer mülklere yönelik arz ve talebin etkileşimi ile belirlenir. Arz, piyasada belirli fiyatlarla mevcut olan mal miktarıdır; Talep, belirli fiyatlarda arzu edilen mal miktarıdır. Arz ve talep arasında denge kurulduğunda fiyat sabittir. Ancak emlak piyasasının kusurlu olması nedeniyle fiyatlar her zaman yalnızca arz ve talebe göre belirlenmemektedir. Bu prensibin emlak piyasasında bir miktar atalet vardır;
rekabet ilkesi- Piyasadaki kârlar, üretim faktörleri için ödeme yapılması gereken düzeyi aştığında, bu piyasadaki rekabet artar ve bu da ortalama net gelir düzeyinin düşmesine yol açar. Kâr rekabeti doğurur, aşırı kâr ise yıkıcı rekabeti teşvik eder.
değişim ilkesi- Gayrimenkulün değerinin zaman içinde istikrarsız olduğu gerçeğini yansıtır. Değer değişikliği, hem gayrimenkulün kendisinde meydana gelen değişiklikler (fiziksel ve fonksiyonel yıpranma, yeniden yapılanma) hem de dış koşullardaki değişiklikler sonucunda meydana gelir. Değişiklik ilkesi, belirli bir değerlendirme tarihi belirlemek için profesyonel değerlendirme standardını açıklar.
İlgili ilkelermülkiyet sömürüsüyle :
artık üretkenlik ilkesi emek, sermaye ve yönetim masraflarının ödenmesinden sonra araziye atfedilebilen net gelir olarak tanımlanır. Her türlü ekonomik faaliyet dört üretim faktörünün (emek, sermaye, yönetim ve toprak) varlığını gerektirir. Her faktöre faaliyetin ürettiği net gelirden ödeme yapılmalıdır. Arazi fiziksel olarak taşınmaz olduğundan emeğin, sermayenin ve girişimciliğin ona çekilmesi gerekir. Yani öncelikle bu üç faktörün ödenmesi gerekiyor, daha sonra gelirin geri kalanı arazi sahibine kira olarak ödeniyor. Diğer tüm üretim faktörleri ödendikten sonra geriye kalan arazinin herhangi bir değeri vardır.
katkı ilkesi. İÇİNDE hazine, bu faktörün gerçek maliyetleri değil, üretim faktörlerinin herhangi bir unsurunun varlığı veya yokluğu nedeniyle mülkün değerinin değiştiği miktardır.
Örneğin: Bir yüzme havuzu inşa etmenin maliyeti 15.000 PB'dir.
Yüzme havuzu varsa maliyeti 1.160.000
Havuzsuz - 1.140.000 ruble
Böylece havuz toplam maliyete 20.000 PB ekler ve maliyeti 15.000 PB olur; dolayısıyla basiretli bir geliştiricinin bir yüzme havuzu inşa etmesi gerekir.
artan ve azalan getiri ilkesi temel üretim faktörlerine kaynaklar eklendikçe, net gelirin artan bir oranda artacağı, o noktaya kadar toplam gelirin büyümesine rağmen zaten yavaşlayacağı anlamına gelir. Bu yavaşlama, değerdeki artış, eklenen kaynakların maliyetinin altına inene kadar devam eder;
denge ilkesi herhangi bir mülk türünün, mülkün maksimum değerini elde eden üretim faktörlerinin optimal bir kombinasyonuna karşılık gelmesidir. Bu ilkenin ihlal edilmesi durumunda (aşırı ıslah edilmiş veya az ıslah edilmiş mülk), arazi verimsiz kullanımdan dolayı değer kaybeder ve bu tür mülklerle işlem yapma riski artar;
ekonomik büyüklük ilkesi- Herhangi bir pazarda, çeşitli mülk türlerinin en verimli şekilde kullanılması için gerekli olan optimum miktarda arazi vardır. Örneğin: park alanının olmaması büyük bir mağazanın değerini azaltabilir veya tam tersi, çok büyük bir arsa ek gelir getirmeyecektir;
ekonomik bölünme ilkesi- Mülkiyet hakları, mülkün değeri artacak şekilde bölünmeli ve birleştirilmelidir. Ayrışma çeşitli şekillerde gerçekleşebilir. Nepal Rupisi:
fiziksel bölünme - hava sahasına, dünyanın yüzeyine ve toprak altına ilişkin hakların bölünmesi, kara kütlesinin ayrı alanlara bölünmesi.
Sahiplik zamanına göre bölünme - çeşitli kiralama türleri, ömür boyu sahiplik, gelecekteki mülkiyet hakları
Kullanım hakkına göre bölünme - başkasının mülkünü sınırlı kullanma hakkı, lisanslar, mülkün kullanımına ilişkin kısıtlamalar
mülkiyet hakları türüne göre bölünme - ortak kiracılık, ortaklıklar, tröstler, şirketler, opsiyonlar, belirli satış şartlarına sahip sözleşmeler
hacizlere göre bölünme - ilk ipotekler, "ikincil" ipotekler, adli ipotekler, sermayeye katılım.
Prensip en etkili kullanmak Mülkiyet, ele alınan üç grup ilkenin bir sentezidir. Bu, herhangi bir anda gayrimenkulün maksimum değerinin, onun en etkili kullanımına tekabül ettiği ve bunun da piyasanın mevcut durumu tarafından belirlendiği gerçeğine dayanmaktadır.
En iyi ve en etkili kullanım- Bu, mülkün fiziksel olarak mümkün, ekonomik olarak mümkün olan ve en yüksek değerine ulaşan olası ve yasal olarak izin verilen kullanımıdır.
İyileştirmeli mülkün değeri, iyileştirmesiz arsanın değerinden büyük olduğu sürece, en iyi ve en verimli kullanım iyileştirmeli mülkün kullanımı olacaktır. Boş bir arsanın değeri, iyileştirmelerle birlikte taşınmazın değerini aştığında en iyi ve verimli kullanım, arazinin boş olarak kullanılması olacaktır.
Makine ve ekipmanın değerlendirilmesine yönelik metodolojik prensipler ve yaklaşımlar.
Şu anki görüş bu Geniş ekonomik anlamda değer, bir nesnenin değerinin ve belirli bir zaman noktasında onunla ilişkili mülkiyet haklarının parasal ifadesidir. Dolayısıyla değer veya fayda, bir nesnenin değerini belirleyen özelliktir. Bu, bir nesnenin değerini değerlendirmek için öncelikle onun yararlılığını değerlendirmenin ve nesnenin işleyişinin sonuçlarıyla en azından bir şekilde ilgilenen tüm karşı tarafların ihtiyaçlarını analiz etmenin gerekli olduğu anlamına gelir.
Değerleme teorisi bilimsel bir disiplin olarak diğer birçok ekonomik disiplinle yakından ilişkilidir. Bir ürünün piyasa değerini değerlendirmek için pazarın durumunu, doğasını, kapasitesini, segmentlerini ve eğilimlerini analiz etmek gerekir. Bu sorunu çözmenin bilimsel pazarlamanın yöntem ve hükümleri olmadan yapılamayacağı açıktır. Yatırımcıların davranışlarını incelerken ve mülk sahibinin gelecekteki gelirini belirlerken yatırım analizi yöntemlerini kullanmak gerekir.
Değerleme uzmanı, faaliyetlerinde fiyatlara ilişkin piyasa bilgilerini aktif olarak kullanır; fiyatlandırma sürecinin sonuçlarını kullanır. Bireysel yöntemler kullanıldığında, değerleme uzmanı olası fiyatlandırma sürecini simüle etmeye çalışır.
Değerlendirmenin amacı müşterisi tarafından belirlenir. Bu durumda değerlendirmenin müşterisi, mülkün sahibi, potansiyel alıcısı olabileceği gibi, mülkün piyasasını veya özel değerini belirlemekle ilgilenen üçüncü bir taraf da olabilir.
Değerleme uzmanı ayrıntılı bir değerlendirme raporu hazırlamak ve elde edilen sonuçları müşteriye açıklamakla yükümlüdür. Hesaplamalarını sağlamalı ve belgelemelidir. Bu nedenle, değerlendirmede öncü rol, uzmanın ilk bilgiyi bulma, analiz etme ve genel kabul görmüş yöntemleri kullanarak gerekli değeri hesaplama becerisine aittir. Dolayısıyla değerleme uzmanı raporda sezgilerine ve kendi subjektif duygularına atıfta bulunamaz.
Bir bilim olarak değerleme, iktisat teorisinin ve diğer ilgili bilimlerin bir takım temel hükümlerine dayanmaktadır. Değeri değerlendirirken dikkate alınması gereken belirli varsayımlar şeklindeki bu hükümlere, değerlemenin genel ekonomik ilkeleri denir. Bu ilkeler Amerikalı gayrimenkul değerleme uzmanları J. Friedman ve N. Ordway tarafından formüle edilen ilk ilkeler arasındaydı. Esas itibarıyla değerlemenin genel ekonomik ilkeleri, tüm mülk türleri için aynıdır, ancak aynı zamanda makine, ekipman ve araçlarla ilgili olarak, örneğin gayrimenkulden farklı olarak pratik yorumları bir miktar değişir.
Makine ve ekipmanların değerlendirilmesinin genel kabul görmüş kavram ve ilkelere uygun olarak yapılması tavsiye edilir. Özellikle uluslararası ve yerel değerlendirme standartlarında yer almaktadır. Bu ilkeler, değerlendirmesinde iktisat teorisinin ilgili hükümlerinin uygulandığı ve aşağıdaki değerlendirme ilkelerinin formüle edildiği, mülk edinimi ve mülkiyetindeki menfaatleri bir meta olarak dikkate alır:
1. Arz ve talep ilkesi;
2. Değişim ilkesi;
3. Rekabet ilkesi;
4. İkame ilkesi;
5. Katkı ilkesi;
6. Marjinal fayda ilkesi;
7. En etkin kullanım ilkesi;
8. Yazışma ilkesi;
9. Beklenti ilkesi;
10. Üretim faktörlerinin etkisi altında değer oluşumu ilkesi;
Değerlendirme ilkeleri aşağıdaki üç gruba ayrılabilir:
- mülk sahibinin görüşlerine dayalı ilkeler;
- nesnenin işleyişine ilişkin faktörler ve diğer mülkiyet nesneleriyle etkileşimi tarafından belirlenen ilkeler;
- Piyasa ortamına ilişkin ilkeler.
İlk grup mülk sahibinin görüşlerine dayalı ilkeleri içerir.
Fayda ilkesi bir nesnenin değerinin temel kriterinin kullanışlılığı olmasıdır; İnsanların bazı ihtiyaçlarını karşılama yeteneği. Değerlendirilen nesnenin kullanışlılığını incelemek, bu nesnenin kimin için, hangi amaçlar için ve hangi özelliklerden dolayı ilgi çekici olduğunu, prensipte kimin olası alıcısı (yatırımcı) olabileceğini, nesnenin kullanışlılığının gelecekte nasıl değişebileceğini belirlemek anlamına gelir. gelecek ve hangi sebeplerin etkisi altında.
İkame ilkesi Potansiyel bir alıcının teklif edebileceği nesnenin fiyatının, amaç ve tüketici mülkleri bakımından benzer nesneler için geçerli piyasa fiyatlarını geçmeyeceği gerçeğinden yola çıkar. Bu prensibe dayanarak, değerleme uygulamasında yaygın olarak kullanılan karşılaştırmalı yaklaşım yöntemleri, değerin benzer nesneler için piyasa fiyatlarıyla karşılaştırılarak belirlenmesi durumunda oluşturulmuştur.
Bekleme Prensibi gelecekte bu nesneye sahip olmaktan gelir (fayda) almayı bekleyerek, alıcının (yatırımcının) fonlarını şu anda bir nesnenin edinilmesine veya üretimine yatırma isteğini vurgular. Bu ilke, nesnenin işletilmesi sırasında gelecekteki gelir tahminine ve alıcı (yatırımcı) için yatırılan sermayenin kabul edilebilir bir getiri oranına dayanarak bir nesnenin değerini mevcut zamanda belirleme olasılığını açar. Bu, değerlemede gelir yaklaşımının uygulanmasının metodolojik temelini oluşturur.
İkinci grup Nesnenin işleyişine ve diğer mülkiyet nesneleriyle etkileşimine ilişkin faktörler tarafından belirlenen ilkeleri içerir.
Üretim faktörlerinin etkisi altında değer oluşumu ilkesi Şöyleki. Herhangi bir ürünün üretildiği veya herhangi bir işin yapıldığı, değerlendirilen makine kompleksi, işletmenin üretim sistemindeki bir alt sistem olarak kabul edilir ve karlılığı, ekonomik teoriden de anlaşılacağı gibi, dört faktör tarafından belirlenir. : toprak, emek, sermaye ve yönetim. Net gelir, dört faktörün hepsinin sonucudur ve bu nedenle tüm üretim sisteminin değeri, gelir tahminine göre belirlenir. Bir makine kompleksinin maliyetini tahmin etmek için, ya tüm sistemin gelirinin oluşumundaki payını (katkını) belirlemek ya da artık yöntemini uygulamak gerekir, yani. kompleksin istenen değeri, tüm sistemin değerinden diğer varlıkların (gayrimenkul, arsa, maddi olmayan duran varlıklar ve şerefiye) değerinin çıkarılmasıyla elde edilir.
Katkı ilkesi Makine ve ekipmanla ilgili olarak, bir nesnenin işlevselliğini artıran ek cihazlarla donatılmasının, nesnenin piyasa değerinde bu cihazların satın alma ve kurulum maliyetlerinden daha fazla bir artışa yol açmamasıdır. Ek cihazların bir objenin değerindeki artışa katkısı, bu cihazların kullanımından dolayı objenin karlılığının ne kadar arttığı ile belirlenir. Örneğin, teknolojik bir makine, yardımcı işlemleri otomatikleştirmek için bir robotla donatılmışsa, ortaya çıkan teknolojik kompleksin maliyeti, tüm kompleksin üretkenliği, güvenilirliği ve verimliliği ile belirlenecektir. Bu nedenle, makineye eklenen herhangi bir ek öğe, yalnızca makinenin değerinde ortaya çıkan artışın bu öğelerin satın alma maliyetini aşması durumunda haklı görülebilir.
Denge ilkesi (orantılılık) makine ve ekipmanlarla ilgili olarak, makine kompleksine dahil olan tüm nesnelerin verim ve diğer özellikler açısından birbiriyle tutarlı olması gerektiği anlaşılmalıdır. Bu prensibe uyulmadığı takdirde komplekse bir veya daha fazla nesnenin eklenmesi, üretim kapasitesinde ve dolayısıyla makine kompleksinin maliyetinde yeterli bir artış sağlamaz.
En İyi ve En İyi Kullanım Prensibi - en etkili kullanım şu şekilde tanımlanır: Fiziksel olarak mümkün, makul olarak gerekçelendirilebilir, yasal olarak yasal, mali açıdan mümkün olan ve bunun sonucunda değerlemesi yapılan mülkün değerinin maksimum olacağı en olası mülk kullanımı
Bu prensibe göre her makine, amacına uygun kullanıldığı, zaman ve güç açısından tam yükte olduğu, bakım ve onarım kurallarına uyulduğu, normal işleyişin sürdürüldüğü varsayılarak değerlendirilmelidir. ve işletme personelinin uygun niteliklere sahip olduğu. Çok işlevli veya birden fazla uygulama alanına sahip nesneler değerlendirilirken bu prensibin gözetilmesindeki zorluklar ortaya çıkmaktadır. Örneğin traktör bir şantiyede, tarım işlerinde ve bir sanayi kuruluşunda kullanılabilir. Bir traktörün her uygulama alanındaki karlılığı farklıdır ve buna göre tahmini maliyet de farklı olacaktır. Bir traktörü değerlendirmek için temel uygulama olarak, değerleme uzmanı bu makinenin işlevselliğinin en iyi şekilde gerçekleştirildiği uygulamayı seçecektir.
Üçüncü gruba piyasa ortamıyla doğrudan ilgili ilkeleri içerir.
Arz ve talep ilkesi aynı nesne farklı alıcı kategorileri (yatırımcılar) tarafından farklı şekilde değerlenir. Örneğin, konforlu bir binek otomobil şehirde çok değerlidir, ancak aynı arabanın kırsal kesimde yaşayan biri için özellikle arazi koşullarında çok az değeri vardır. Belirli bir bölgede çok sayıda sanayi kuruluşu varsa, o zaman yerel bölgesel pazarın takım tezgahlarına, preslere ve diğer teknolojik makinelere olan talebi artacak ve buna bağlı olarak bu ekipmanların fiyatları düşük olmayacaktır. Bu prensibe göre, değerlendirme prosedürünün zorunlu bir unsuru, değerlendirilen nesnenin pazar taleplerine uygunluğunu belirleyen bir pazar analizi olmalıdır. Fiyatlandırma teorisinden, normal işleyen bir piyasada fiyatların istikrarlı olduğu ve arz ile talep arasında bir örtüşmenin olduğu bir denge seviyesine yöneldiği bilinmektedir. Denge fiyatları aynı zamanda üzerinde anlaşmaya varılan, hem satıcılar hem de alıcılar için eşit derecede faydalı olan adil fiyatlar olarak da adlandırılabilir. Bu fiyatlarla hesaplanan değer de gerçeğe uygun değer olur.
Rekabetin niteliğinin dikkate alınması ilkesi emtia piyasalarının rekabetin doğası ve durumu ve buna bağlı olarak tekelleşme dereceleri açısından önemli ölçüde farklılık gösterebilmesidir. Rekabetin doğası fiyatlandırma sürecine de yansır. Dolayısıyla, tekelleşmiş bir piyasada fiyatlar genellikle tekelcinin lehine saptırılır ve onun kârından artan bir pay alır. Serbest rekabet piyasasında yatırım getirisi eşitlenir ve fiyatlardaki satış getirisi yaklaşık olarak sabit bir seviyede tutulur. Rekabet sayesinde fiyatların ekonomik yapısı istikrarlı ve şeffaf hale gelir, bu da değerin değerlendirilmesinde maliyet ve karşılaştırmalı yaklaşımların kullanılması olasılığını açar.
Değerin değişimi (hareketliliği) ilkesi Aynı nesnenin değerinin zaman içindeki değişkenlik faktörünün dikkate alınmasını gerektirir. Ülkedeki genel ekonomik enflasyonun yanı sıra bireysel emtia piyasalarının yapısındaki değişimler de fiyatların ve buna bağlı olarak maliyetlerin değişmesine neden oluyor. Bu, her değer takdirinin, değerlendirme tarihinin bir göstergesini içermesi gerektiği gerekliliğini ima eder; Maliyetin belirlendiği takvim zamanı noktası hakkında.
Kurumsal değerlemenin ilkeleri dört kategoriye ayrılabilir:
- kurumsal kullanıcı ilkeleri;
- bir işletmenin tek bir mülk kompleksini oluşturan arazi, bina, yapı ve diğer mülklerin değerlendirilmesine ilişkin ilkeler;
- dış pazar ortamına ilişkin ilkeler;
- işletmenin mülk kompleksinin en iyi ve en verimli şekilde kullanılması ilkesi.
Mali ve ekonomik faaliyetleri analiz ederken ve bir işletmeyi değerlendirirken, tüm değerlendirme ilkelerinin kullanılması gerekir, ancak bunlar değişen önem derecelerinde kullanılabilir. Her değerlendirme ilkesinin önem derecesi, belirli bir işletmeyi değerlendirirken ortaya çıkan özel duruma göre belirlenir (örneğin, bazı değerlendirme ilkelerinin uygulanması, belediye yetkililerinin konumu veya yürürlükteki yasal ve düzenleyici düzenlemelerin kusurlu olması nedeniyle engellenebilir) Rusya Federasyonu'nun belirli bir bölgesinde).
Kullanıcı Yönergeleri
Kurumsal kullanıcı ilkeleri fayda, ikame ve beklenti ilkelerini içerir.
Fayda ilkesi. Bir girişim, yalnızca potansiyel bir sahip veya kullanıcı için faydalı olabiliyorsa değer taşır. Bir işletme ancak toplumsal açıdan yararlı bir işlevin (belirli bir tür ürünün üretimi, pazar için hizmet ve kar elde etme) uygulanması için gerekli olduğu sürece faydalı olabilir. Bir işletme aynı zamanda belirli bir sahibine, bu işletmeye sahip olmaktan duyduğu gururu fark etmesi veya diğer psikolojik ihtiyaçlarını karşılaması açısından da faydalı olabilir.
Yarar bir işletmenin, kurumsal kullanıcının ihtiyaçlarını belirli bir yerde ve belirli bir süre boyunca karşılayabilme yeteneğidir. Gelir getiren bir işletme bağlamında, kullanıcının ihtiyaçlarının karşılanması genellikle nihai olarak nakit gelir akışı olarak ifade edilir.
İkame ilkesi. Bu ilke, makul bir alıcının, bir işletme için, aynı fayda derecesine sahip başka bir işletme için piyasada istenen en düşük fiyattan daha fazlasını ödemeyeceğini belirtmektedir. Bu, mevcut bir işletme için kabul edilebilir bir zaman diliminde yeni bir benzer işletme kurmanın maliyetinden daha fazlasını ödemenin mantıksız olduğu anlamına gelir. Belirli bir işletmenin faaliyetlerinden elde edilen gelir akışını analiz eden değerleme uzmanı, benzer risk ve ürün ve hizmet kalitesi ile karakterize edilen diğer benzer işletmelerin gelir akışlarının karşılaştırılmasına dayanarak maksimum değerini belirler. Bir işletmenin maksimum değeri, eşdeğer faydaya sahip başka bir işletmenin elde edilebileceği en düşük maliyetle belirlenir.
Beklenti ilkesi.Çoğu durumda, bir işletmenin faydası gelecekteki kar beklentisiyle ilişkilidir. Faaliyet geliri getiren işletmeler için bunların değeri genellikle işletmenin mülkünün kullanımından elde edilebilecek beklenen kârın miktarına ve ayrıca yeniden satılması durumunda nakit miktarına göre belirlenir. Beklenen kârın hesaplanmasına yönelik yöntemler bu kitabın diğer bölümlerinde açıklanmaktadır.
Beklenti- Değerleme konusu işletmenin kullanımından gelecekte elde edilebilecek kar veya diğer faydaların beklentisidir. Para dolaşımdayken faiz ürettiğinden ve enflasyon süreçleri meydana geldiğinden, gelecekte alınan ruble bugün olduğundan daha düşük bir değere sahip olur. Paranın zaman değerinden bahsediyoruz. Gelecekteki rubleleri mevcut değerlere dönüştürme sürecine indirim denir. İşletmenin kullanılmasından beklenen gelecekteki kârların bugünkü değerini belirlemek için, öngörülen kârın, zaman içindeki değerindeki ayarlamayı dikkate alacak şekilde ayarlanması önemlidir.
Bir işletmenin tek mülk kompleksini oluşturan arazi, bina, yapı ve diğer mülklerin değerlendirilmesine ilişkin ilkeler
Bu grup şu ilkeleri içerir: artık üretkenlik, katkı, artan ve azalan getiriler, denge, ekonomik (optimal) değer ve ekonomik bölünme ve mülkiyet haklarının birleşimi.
Bir arsanın artık üretkenliği ilkesi. Her türlü ticari faaliyet, kural olarak dört üretim faktörünün varlığını gerektirir: emek, sermaye, yönetim ve arazi. Kullanılan her üretim faktörünün bedeli, o faaliyet tarafından yaratılan yeni üretilen değerle ödenmelidir. Toprak taşınmazdır ve emek, sermaye ve yönetim ona “bağlıdır”. İlk olarak üç "bağlı" üretim faktörü ödenir ve ardından arazi sahibi kârın geri kalanından kira (arazi vergisi veya kira) alır. Böylece, arazinin bir kalıntı değeri (artık üretkenlik) vardır, yani diğer tüm üretim faktörlerinin yeniden üretimi için ödeme yapıldıktan sonra kalan kısım olduğunda telafi edilir.
Artık verimlilik, emek, sermaye ve yönetim maliyetleri ödendikten sonra araziye atfedilen net gelir olarak tanımlanır.
Arazinin konumuyla karakterize edilen artık üretkenlik, kullanıcının kârını maksimuma çıkarmasına, maliyetleri minimuma indirmesine ve özel ihtiyaçları (veya bu üç koşulun bir kombinasyonunu) karşılamasına olanak tanır. Örneğin, mermer levha üreten bir şirketin kullanıcısı, işletmenin bulunduğu arazinin mermer çıkarıldığı bir taş ocağının yanında olması durumunda karını maksimuma çıkarabilecektir. Hammadde taşıma maliyetlerini en aza indirerek karı maksimuma çıkarabilecek. Dolayısıyla işletmenin kullanıcısı, bu işletme için hammadde üssünden uzakta bulunan benzer bir işletmeye göre daha yüksek bir fiyat ödeyecektir.
Katkı ilkesi.Şirketin sahibi onu satmaya karar verdi. Değerleme uzmanı buna 25 milyon ruble değer verdi. Maksimum fiyatı elde etmek için işletme sahibi yeni bir çit yaptı ve mülk kompleksindeki bina ve yapıları boyadı ve buna 500 bin ruble harcadı. Bundan sonra şirketin değeri 29,5 milyon ruble oldu. Böylece bina ve yapıların boyanması 500 bin rubleye mal oluyor. işletme değerine 4,5 milyon ruble katıyor.
Katkı- bu, gerçek maliyetleri aşan miktarlarda değerinde bir artış sağlayan işletmenin değerine yapılan katkıdır. Ancak, katlanılan fiili maliyetler işletmenin değerini düşürdüğünde de katkı negatif olabilir. Örneğin işletmenin binalarını ve yapılarını boyamak için kullanılan boyanın rengi öyle çıktı ki işletme boyama sonrası eskisinden daha kötü görünmeye başladı.
Katkı, bir işletmenin değerinin veya ondan alınan net kârın, mevcut üretim faktörlerinde herhangi bir iyileştirme veya eklemenin varlığı veya yokluğu nedeniyle arttığı veya azaldığı miktardır: emek, sermaye, yönetim, arazi.
Artan veya azalan getiri ilkesi.İşletmenin üzerinde bulunduğu arsanın sahibi çoğu zaman arsanın ne kadar yoğun bir şekilde geliştirilmesi gerektiğini merak ediyor. Bir atölye inşa ederek belli bir miktar kar elde eder; ikinci bir atölye kurarak büyük bir kar elde eder; üçüncü bir atölye inşa ettik - daha da büyük bir atölye. Ancak üçüncü atölyeyi inşa eden mal sahibi, üçüncü atölyenin inşasından elde edilen kârın standart atölyeleri aşan bir sürede amorti ettiğini fark eder. Bu, inşa edilen üçüncü atölyenin etkisiz olduğu anlamına geliyor.
Artan veya azalan getiri ilkesi şunları belirtir: Kaynaklar temel üretim faktörlerine eklendikçe net gelir belirli bir noktaya kadar artan bir oranda artma eğilimi gösterir, bu noktadan sonra toplam getiriler artsa da daha yavaş bir hızda olur.
İşletmenin dengesi (orantılılık) ilkesi.İşletmedeki tüm üretim faktörleri dengelenmelidir: ana ve yardımcı üretimin oranı, ana ve yardımcı işçiler, çalışan ve idari personel vb. Üretim faktörleri arasındaki optimal oran maksimum kâr sağlar.
Denge ilkesi (orantılılık) şunları belirtir: Her türlü üretim, maksimum kârın elde edildiği üretim faktörlerinin optimal kombinasyonlarına karşılık gelir.
Optimum boyut (ölçek) ilkesi. Bu prensip herhangi bir üretim faktörüne uygulanabilir. İster işletmenin kendisi (en uygun kapasitede maksimum kar marjına sahip olduğumuzda), ister bireysel üretim tesisleri veya üzerinde bulunduğu arazi parçası olsun, herhangi bir üretim faktörünün optimal boyutlara sahip olması gerekir. Bu tür bir ürün için normal üretim teknolojisine ulaşmak için belirli büyüklükte bir arsanın gerekli olduğu bilinmektedir. Bu özel boyut, bu tür üretim için en uygun olacaktır.
Optimum boyut ilkesinin özel örneklerinden biri bir arazi parçasının artan değeri kavramıdır. Bu kavram, değeri onu oluşturan bireysel arazilerin değerlerinin toplamını aşan iki (veya daha fazla) arsa bir araya getirildiğinde ortaya çıkar. Bu fazlalık arsanın artan değeridir. Bu nedenle, optimal büyüklük, bireysel üretim faktörlerinin optimal büyüklüğüdür (işletmenin optimal kapasitesi veya bireysel bileşen üretimi veya arsanın optimal büyüklüğü), işletmenin piyasa koşullarına uygun olarak işletilmesinden maksimum kar elde edilmesini sağlar. belirli bir bölgede.
Ekonomik bölünme ilkesi ve mülkiyet haklarının birleşimi. Medeni Kanun (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu) tarafından sağlanan Rusya Federasyonu mülkiyet hakları sistemi, işletmeler de dahil olmak üzere mülkiyet haklarının ayrı ayrı bölünmesine ve satılmasına izin verir. Her bireysel mülkiyet hakkı, tek bir haklar paketinin bileşeni olarak temsil edilebilir.
Ekonomik bölünme ve mülkiyet haklarının birleştirilmesi ilkesi, mülkiyet haklarının işletmenin toplam değerini artıracak şekilde bölünmesi ve birleştirilmesi gerektiğini belirtir. Hakların bölünmesi şu şekilde gerçekleştirilebilir:
- Fiziksel ayrım: hava sahasını, yüzey arazisini ve toprak altını kullanma haklarının bölünmesi;
- mülkiyet zamanına göre bölünme: çeşitli kiralama türleri, ömür boyu mülkiyet, gelecekteki mülkiyet hakları;
- işletmeyi kullanma haklarına göre bölünme: işletmenin mülkiyetini sınırlı kullanma hakkı, lisanslar, mülkiyetin kullanımına ilişkin kısıtlamalar;
- mülkiyet haklarının türüne göre bölünme: ortak kiracılık, ortaklık, tröst, şirket, opsiyon, üzerinde anlaşmaya varılan satış şartlarına sahip sözleşme;
- alacaklının işletmeyi ele geçirme haklarına göre bölünme: ipotekler, ipotekler, adli ipotekler, sermayeye katılım.
Bir mülkiyet hakları paketinin ekonomik bölünmesine ilişkin temel kriter, sermayelerini bir işletmeye yatıran yatırımcılar ile işletme sahiplerinin çıkarları arasındaki farktır.
Ekonomik bölünme ve mülkiyet haklarının birleştirilmesi, bu mülkte çıkar farklılığı olduğunda gerçekleştirilir. Mülkiyet haklarının bu şekilde bölünmesi ve birleştirilmesi işletmenin değerinin artmasına neden olur.
Dış pazar ortamına ilişkin ilkeler
Dış pazar ortamıyla ilgili ilkeler grubu, bağımlılık, uygunluk, arz ve talep, rekabet ve değişim ilkelerini içerir.
Bağımlılık ilkesi. Bağımlılık ilkesi, bir işletmenin değerinin birçok faktöre bağlı olduğunu belirtir. Büyük sanayi işletmelerinin maliyeti, yalnızca işletmenin yakınındaki bölgedeki ekonomik ortamın niteliğine, yakın çevresine, işletmenin bulunduğu bölgeye değil, aynı zamanda ülkenin ulusal karakterine ve ayrıca ülkenin ulusal karakterine de bağlıdır. Uluslararası ilişkiler. Bu bağımlılık, zaman, para veya diğer ölçü birimlerinin maliyetleriyle ölçülen bağlantılarla belirlenir. Örneğin, büyük sanayi kuruluşları genellikle banliyö bölgelerinde bulunmaktadır ve işçiler şehirden iş yerlerine ulaşmak için çok fazla zaman ve enerji harcamak zorunda kalmaktadır. Bu da emek verimliliğini azaltır. Otoyolun inşası işçilerin zaman ve enerji maliyetlerini azaltacak.
Bu dolaylı olarak emek verimliliğinin ve dolayısıyla işletmenin değerinin artmasını sağlar. Bağımlılık ilkesi, değerli işletmenin kendisinin çevredeki gayrimenkullerin ve bölgede bulunan diğer işletmelerin değerini etkilemesi gerçeğinde de ifade edilmektedir. Rusya'daki bilim adamlarının görevlerinden biri, bir işletmenin değerini daha doğru ve güvenilir bir şekilde değerlendirmek için bir işletmenin değeri ile onu etkileyen faktörler arasındaki bağlantıları ve bağımlılıkları incelemektir.
Yazışma ilkesi. Herhangi bir işletme, belirli bir bölgede yürürlükte olan pazar ve kentsel planlama standartlarına uymak zorundadır. Kurumsal projeler belirli bir bölgedeki genel kabul görmüş arazi kullanım geleneklerine uygun olmalıdır. Örneğin, yoğun nüfuslu bir bölgenin merkezinde bir kimya tesisi inşa etmek istenmeyen bir durumdur (ve kentsel planlama yönetmelikleri tarafından da yasaklanmıştır).
Yazışma işletmenin kendisi, mimarisi ve çevreye olan etkisinin bu doğal çevre ve pazarın ihtiyaçları ile ne ölçüde birleştiğidir.
Arz ve talep ilkesi. İşletmelerin değeri arz ve talep arasındaki ilişkiden büyük ölçüde etkilenir: talep arzı aşarsa fiyatlar yükselir, arz talebi aşarsa fiyatlar düşer. Talebin arzla eşleşmesi durumunda fiyatlar istikrarlıdır. Ancak işletmelerin satışının gerçekleştirildiği piyasanın kusurlu olması nedeniyle, arz ve talep arasındaki ilişkiye ek olarak ihale sanatı, teklif verenlerin sayısı, belirli bir işleme ilişkin finansman planları ve diğer faktörlerin de etkisi bulunmaktadır. alış ve satış fiyatı üzerinde büyük etkisi vardır. İşlemin kısa sürede tamamlanması gerekiyorsa bu faktörlerin etkisi artar.
Tipik olarak talebin fiyat üzerinde etkisi arzdan daha fazladır çünkü fiyat daha değişkendir. Bu pazar eğilimi, özellikle işletme fiyatlarının esas olarak yatırımcıların yeteneklerine bağlı olduğu Rusya pazarında görülmektedir.
Teklif belirli bir fiyatta piyasada mevcut olan satış yapan işletmelerin (veya mülklerinin) sayısıdır; talep ise belirli bir fiyattan satın almak istedikleri işletmelerin (veya mülklerinin) sayısıdır. Rekabet ilkesi. Sermaye daha çok kârın olduğu yere kayar; bu nedenle aşırı veya tekel kârlarının elde edildiği yerlere yeni varlıklar sızmaya çalışır. Rekabet, girişimciler arasında kar elde etmek için yapılan bir rekabettir. Ekonominin kâr artışının beklendiği alanlarında rekabet yoğunlaşıyor. Artan rekabet, arzın artmasına, fiyatların düşmesine ve (talep artmazsa) karların düşmesine yol açar.
Değişim ilkesi. Piyasanın durumu sürekli değişiyor. Bazı işletmeler ortaya çıkıyor, bazıları profilini değiştiriyor, farklı ürünler üretiyor veya kapanıyor. İşletmelerin değerini etkileyen ekonomik, sosyal, teknik ve politik faaliyet alanları değişmektedir. Yeni, daha gelişmiş bir üretim teknolojisinin ortaya çıkışı, bir işletmenin değerini önemli ölçüde artırabilir.
Bir işletmenin yaşam döngüsü doğum, büyüme, istikrar ve gerileme aşamalarından geçer. Ve değeri, işletmenin veya onu çevreleyen doğal çevrenin (bölge, şehir, sanayi) yaşam döngüsünün hangi aşamasında olduğuna bağlıdır: eğer büyüme aşamasındaysa, maliyet daha yüksek olacaktır; gerileme aşamasında ise, maliyet daha yüksek olacaktır. daha düşük. Değişim ilkesi şunları belirtir: Bir işletmenin değeri, iç faktörlerdeki ve çevredeki doğal ve pazar ortamındaki değişikliklerin etkisi altında sürekli değişmektedir. Bu nedenle değerleme uzmanları bir işletmenin değerini belirli bir tarihte değerlendirir. Aynı zamanda yönetmelik, değerlendirme sonuçlarının, değerlendirme tarihinden itibaren altı ay süreyle “geçerli” olacağını şart koşuyor.
Bir işletmenin en iyi ve en verimli şekilde kullanılması ilkesi
Bir işletmenin en iyi ve en verimli şekilde kullanılması ilkesi, onun piyasa değerinin değerlendirilmesinde temel ilkedir. İşletmenin değerini etkileyen faktörlerin seçimini belirler. En verimli ve en iyi kullanım ilkesi, bir işletmenin kendisine değerleme tarihindeki en yüksek cari değerini sağlayacak, yani makul olası alternatifler arasından seçilen ve işletmenin en yüksek değerini sağlayacak şekilde makul ve uygulanabilir kullanımıdır. işletmenin bulunduğu arazi.
Rus değerlendirme uygulamasında uzmanlar bu prensibin uygulanmasının iki yönünü birbirinden ayırıyor: Biri bilgiye, diğeri ise toprağa uygulanması. Bunun nedeni çoğu işletmenin arazisinin özelleştirilmemiş olması, yani devlet veya belediye mülkiyetinde olmasıdır. Bu nedenle değerlendirme uygulamasında esas olarak bu prensibin uygulanmasının ilk yönü dikkate alınır. Bu ilke, değerlemenin diğer tüm ilkeleri için birleştiricidir: fayda, ikame, beklenti, artık üretkenlik, katkı, artan veya azalan getiriler, denge, optimal (ekonomik) büyüklük, ekonomik bölünme, bağımlılık, arz ve talebin eşleştirilmesi, rekabet ve değişim.
Arazinin en iyi ve en verimli kullanımının analizi
Bu analiz, en uygun kararı vermek gerektiğinde gerçekleştirilir: belirli bir arsa üzerinde birkaç olası işletmeden hangisinin inşa edilmesi tavsiye edilir.
Pratik değerleme faaliyetlerinde aşağıdaki durumlarda dört yatırım durumu mümkündür:
- ücretsiz bir arsa var;
- kullanıcı belirli bir arazi türünü arıyor;
- yatırımcı en uygun arazi ve kullanıcı kombinasyonunu arıyor;
- spekülatif bir yatırımcı, önemli bir değer kazanma potansiyeline sahip bir arazi parçasını seçer.
İlk iki durum karşılaştırmalı değerlendirme yaklaşımı kullanılarak çözülebilirken, son ikisi ancak arazinin en iyi ve en verimli kullanımının belirlenmesinden sonra çözülebilir. Değerleme uzmanı öncelikle
Hangisinin araziye en yüksek kalıntı değerini sağlayacağını belirlemek için arazi geliştirme ve geliştirme için çeşitli seçenekleri analiz edin. Bu analiz, arazinin en iyi ve en verimli kullanımı ilkesinin uygulanmasına dayanmaktadır: "Fiziksel olarak mümkün, makul gerekçelere sahip ve mali açıdan mümkün olan ve arazinin en yüksek değerini sağlayan makul, yapılabilir ve yasal alternatifler arasından seçilen kullanım." arazi.”
Bir arsayı kullanmak için en uygun seçeneğin seçimi, sitenin konumunun potansiyeli, pazarın araziyi kullanmak için bu seçeneği kabul etme yeteneği, araziyi kullanmak için bu seçeneği yasal olarak uygulama olasılığı ile belirlenir. bakış açısı, sitenin fiziki, metrekare, peyzaj yetenekleri, teknolojik ve finansal fizibilitesi.
Arazi konumu potansiyeli- maliyetini etkileyen ana faktör. Örneğin, bir yatırımcı bir kafe inşa etmeyi planlıyorsa arsa işlek bir caddede yer almalı, depo bulunuyorsa yakınlarda demiryolu girişleri ve otoyolların olması gerekir. Kullanma seçeneğini analiz ederken Sitede, bu seçenekle ilgili çeşitli rahatsızlıklar ve olumsuz yönler dikkate alınmalı ve bunları haritaya yerleştirilmelidir. Arsa ile ilgili bilgiler il ve ilçe arazi komiteleri ve komisyonlarının yanı sıra teknik envanter büroları ve ekspertiz firmalarından da alınabilir.
Arsa kullanımında bu seçeneği kabul etmek için pazar fırsatlarının analizi Bir sahaya yönelik belirli bir kullanım seçeneğinin, belirli bir pazardaki arz ve talebin doğasına ne kadar "makul şekilde uyduğunu" belirlemek için gerçekleştirilir. Arsanın kendisinin ve bitişik alanların altyapısı (karayolu ağının gelişme derecesi, ulaşım ve yaya akışlarının yoğunluğu, demiryolu erişim yollarının varlığı, alışveriş merkezlerine uzaklık vb.), demografik durum dikkate alınır. arsanın bulunduğu bölgede (nüfusun yaş bileşimi, ödeme gücü), olası rakipler veya rakip nesneler vb. söz konusu arsada üretilmesi planlanan ürünlerin arz ve talep oranı değerlendirilir ve arazi parselinin bu özel kullanımının tavsiye edilebilirliği hakkında nihai bir sonuca varılır.
Arazi geliştirmenin yasal geçerliliği mevcut mevzuat, kentsel planlama standartları (imar, çevre koruma, yangın güvenliği, enerji tüketimi vb.), alanın bölgesel planlaması için umut verici çözümler, yerel yönetim kısıtlamaları ve gereksinimler açısından incelenmesinden oluşur. yerel nüfusun.
Arazinin en iyi ve verimli kullanılması için önemli faktörler fiziksel, zemin Ve peyzaj olanakları. Arsanın büyüklüğü, şekli ve doğal özellikleri, bitki örtüsü belirlenir, topoğrafya yapılır, su derinliği ölçülür. Bu veriler, belirli bir arsa üzerinde hangi bina numarası ve büyüklüğünün inşa edilebileceğine karar vermek için gereklidir.
Bir arsa geliştirmenin teknolojik fizibilitesi, planlanan inşaat seçeneğinin belirli bir zaman dilimi içerisinde uygun bir finansman programı ve inşaat ve montaj işlerini organize etmeye yönelik bir proje ile uygulanmasının mümkün olup olmadığı sorusunun yanıtlanmasında yatmaktadır. Projenin inşaat ve montaj işlerini organize etmeye yönelik kısıtlayıcı koşulları, nitelikli işçilerin ve yöneticilerin mevcudiyeti, inşaat malzemeleri ve ekipmanlarının sağlanması, inşaat ve montaj işleri için güvenlik standartları vb.'dir.
Finansal fizibilite Yatırım projelerinde arazinin en iyi ve verimli kullanılması ilkesinin hayata geçirilmesindeki temel faktördür. Bu aşamada yatırım projesinin finansman sorunları çözülür, yatırımcının gereksinimlerini karşılayan nakit akışları ve iskonto oranları belirlenir. Nakit giriş ve çıkışlarının zamanlamasına, ürün satışlarından elde edilen gelire, ekipman işletme maliyetlerine, borç servisi ödemelerine, bir varlığın satışından elde edilen gelirlere ve nakit yeniden finansmana özellikle dikkat edilir.
Aşağıda arazinin en iyi ve en verimli kullanımını belirlemeye yönelik teknolojinin kısa bir açıklaması bulunmaktadır. Arazinin en iyi ve en verimli kullanımı ilkesinin özü, bir arsanın geliştirilmesi için çeşitli seçeneklerin oluşturulması ve karşılaştırılması ve arazinin kalıntı değerine göre en uygun olanın seçilmesidir.
Açık ilk aşama Konumun potansiyeline, pazarın bu geliştirme seçeneğini kabul etme yeteneğine, bu projenin uygulanmasının yasal olasılığına, alanın fiziksel, toprak ve peyzaj özelliklerine göre seçilen bir arsa geliştirme seçenekleri formüle edilir, teknolojik ve finansal fizibilitenin yanı sıra. Örneğin, söz konusu arsa üzerinde ayrıntılı bir bölgesel planlama planı ile onaylanan endüstriyel gelişme planlanıyorsa, seçilen seçenekler endüstriyel üretimin organizasyonunu sağlamalıdır.
Açık ikinci sahne arsanın en iyi ve en verimli kullanımının analizi, inşaat ve montaj işlerinin organizasyonu için öngörülen standartları dikkate alarak, seçilen seçeneklerin her biri için yıllara göre maliyetleri, gelirleri ve karı belirler. Hesaplama süreci, kompleksten (arsa - binalar) elde edilen toplam gelirin arsa ve binalara ilişkin iki kısma bölünmesini içerir. Bu bölüştürme, belirli risk değerlerine, sermaye geri kazanım süresinin uzunluğuna, finansman yapısına ve kompleksin değerinde beklenen artış veya azalışa göre hesaplanan kapitalizasyon oranları kullanılarak gerçekleştirilir. Arsa ile ilgili olarak elde edilen kâr aktifleştirilir ve arazinin kalıntı değeri elde edilir. Arsanın en yüksek kalıntı değerine göre mümkün olan en iyi ve en etkili yatırım projesi seçeneği seçilir.
Koridorda tavanlar Koridorda tavanlar Bir oda, banyo, mutfak veya koridor için tavan seçerken, alıcı, dairedeki her odanın belirli bir amaç için tasarlandığını hatırlamalıdır. Örneğin banyoda tavana duvar kağıdı yapıştıramazsınız çünkü nem oranı yüksek, ya da tam tersi... 11993 / Ocak. 12, 2011, gece yarısı
Yekaterinburg'da onarım ve inşaat işi ihaleleri Yekaterinburg'da onarım ve inşaat işi ihaleleri Modern iletişim sistemleri, günlük hayata aktif katılım gerektirir. Ev sektörü dahil. İnternette sadece mal satın almak için en ucuz ve avantajlı teklifi bulmakla kalmaz, aynı zamanda... 1003513 / Ağustos. 8, 2008, gece yarısı
Germe tavanların avantajları ve dezavantajları Germe tavanların avantajları ve dezavantajları Germe tavanların popülaritesi her yıl artmaktadır. Bu tür iç dekorasyon uzun zamandır iç modaya sıkı bir şekilde yerleşmiştir ve bu tesadüf değildir. Birincisi asma tavanların montajı çok kolaydır, ikincisi ise dayanıklıdır ve tamir gerektirmez... 28565/Aralık. 28, 2010, gece yarısı
Muşamba nasıl doğru şekilde döşenir Pratik deneyim ve özel bilgi olmadan muşamba nasıl kendi başınıza döşenir? Linolyum güzel ve pratik bir zemin kaplamasıdır. Ek olarak, herhangi bir tamirciye gerek kalmadan muşambayı kendiniz kolayca döşeyebilirsiniz. Bu durumda, çalışmanızın sonuçları bundan daha kötü olmayacaktır... 26646 / 9 Haziran 2009 gece yarısı
Bir arsanın kadastro numarasının yapısı Bir arsanın kadastro numarasının oluşturulmasına ilişkin yapıyı ve prosedürü tanımlayan ana yasal belgeler: Rusya Federasyonu topraklarının kadastro bölünmesine ilişkin kurallar, Araziye kadastro numaralarının atanmasına ilişkin kurallar Rusya Federasyonu Hükümeti kararı ve “Devlet Arazi Kadastrosu Hakkında” Federal Kanunu ile onaylanan parseller. Kadastro numarası kişiye özeldir... 18598/Ekim. 18, 2011, gece yarısı
Arazinin kadastro değerinin özel göstergeleri ARAZİNİN KADASTRO DEĞERİNİN ÖZEL GÖSTERGELERİ Yerleşimlerdeki arazinin devlet kadastro değerlemesi üzerine yapılan çalışmanın sonucu, yerleşim yerlerinin kadastro mahalleleri bağlamında arazinin kadastro değerinin belirli göstergeleriydi. fonksiyonel kullanıma sahiptir. Çeşitli kullanım türlerindeki arazilerin kadastral değer göstergelerinin tek bir kadastralde karşılaştırılması... 16952 / Eylül. 17, 2011, gece yarısı
Bölgenin kadastro bölümünün amaçları ve hedefleri BÖLGENİN KADASTRO BÖLÜMÜNÜN HEDEFLERİ VE HEDEFLERİ Rusya Federasyonu topraklarının Sanat uyarınca kadastro bölümü. Arsalara kadastral numaralar atamak için “Devlet Arazi Kadastrosu Hakkında” Federal Kanunun 18'i uygulanmaktadır. Rusya Federasyonu topraklarının kadastro bölünmesi prosedürü ve ayrıca tahsis prosedürü... 15624/Ekim. 18, 2011, gece yarısı
Mekanik havalandırma sistemi Daireleri ve kır evlerini hava sızması yoluyla havalandırmanın geleneksel yöntemi, bina yapılarındaki çatlaklardan binaya temiz havanın gireceğini varsayar. Ancak modern binalarda bu seçenek etkisizdir. Yeterli miktarda taze hazırlanmış hava (norm 3... 12719/Kasım 21, 2010, gece yarısı
Tuğla türleri ve uygulama alanları Tuğla türleri ve uygulama alanları Birkaç bin yıldır tuğla belki de en yaygın yapı malzemesi olmuştur. Tuğla, hammadde karışımının bileşimi, üretim teknolojisi ve hatta şekli bakımından farklılık gösteren ürünleri ifade eder. Tuğla türlerine ve özelliklerine bakalım. Seramik tuğla Geleneksel olarak tuğlanın altında... 12200 / Şubat. 2, 2011, gece yarısı
Keten mi jüt mü? Ahşap evler için jütten yapılan müdahaleli yalıtım Ahşap bir ev, özel bir konfor atmosferi yaratır. Nefes almak kolaydır ve optimum nem rejimi "otomatik olarak" korunur. Ahşaptan kendi evinizi inşa etmeyi seçerseniz, elbette, ilk aşamada proje ve tahmin üzerinde anlaşarak konuya tüm sorumlulukla yaklaşacaksınız. Ancak her şey... 12160 / 1 Haziran 2009 gece yarısı
Kurutucu yağlar nedir ve ne işe yarar, Kurutucu yağlar nelerdir ve ne işe yarar? Kurutma yağları, yağlı boya üretiminde ve kalın ovuşturulmuş boyaların seyreltilmesinde kullanılan, kurutucular ve çözücülerin eklenmesiyle özel işleme tabi tutulmuş (yüksek sıcaklıklarda oksidasyon veya uzun süreli ısıtma) bitkisel yağlara dayanan film oluşturucu maddelerdir. . 11981 / Ocak. 31, 2011, gece yarısı
Bir çardak, baraka, ek bina veya baraka için basit bir temel Temel, temellerin temelidir Temel, evin yarattığı yükü zemine aktarmaya yarar. Özel bir alçak ev için, örneğin bir çerçeve evin inşa edildiği yere göre hareket etmemesi ve etkisi altında çökmemesi (çatlamaması) için bir temele ihtiyaç vardır... 11658/Kasım 10, 2008, gece yarısı
Tuğla çeşitleri Tuğla çeşitleri Öncelikle tuğla harçları hakkında birkaç söz söylemek gerekir. Çimento veya kireci 100 litre kumla karıştırarak (3:10 oranını koruyarak), çeşitli malzemeleri sabitlemek için kullanılabilecek güvenilir bir çözüm elde edeceksiniz: taş, tuğla, yapı taşları. Şimdi... 11628 / Şubat. 2, 2011, gece yarısı
Kadastro kaydının nesneleri KADASTRO KAYITININ HEDEFLERİ Kadastro kaydının nesneleri şunları içerir: arazi parselleri; izole su kütleleri; orman alanları; Taşıyıcı ve kapalı veya birleşik yapılardan oluşan, insanların yaşaması ve/veya faaliyetleri, üretim yerleri, depoları olan yapılar olarak tanımlanan binalar. 11051/Ekim. 13, 2011, gece yarısı
Arazi hukukunun diğer hukuk dallarıyla ilişkisi ARAZİ HUKUKUNUN DİĞER HUKUK DALLARIYLA İLİŞKİSİ Anayasa hukuku, arazi hukukunun temelidir. Bazı durumlarda anayasa hukuku, toprak ve topraklarla ilgili olarak ortaya çıkan ilişkileri düzenler, ancak bunlar Rusya Federasyonu'nun devlet ve sosyal yapısına ve konusuna göre ilişkilerdir... 10458 / 7 Haziran 2011 gece yarısı
Ahşap zeminin onarılması Ahşap zeminin onarılması Ahşap zemin gıcırdıyorsa, gıcırdamanın en fazla olduğu yerlere delikler açabilir ve ara parça pimlerini vidalayabilirsiniz. Çivi yerine poliüretan köpüğü deliklere itebilirsiniz. Döşeme tahtalarının gıcırdamasını önlemek için aralarına 68 mm çapında delik açılır... 10344/Ekim. 18, 2010, gece yarısı
Pleksiglas ile çalışma Pleksiglas ile çalışma Pleksiglas'ı ancak sıcak suda ısıtarak bükebilir ve cilalayabilirsiniz. Diğer yöntemleri kullanırken, parçanın gövdesinde malzemede kabarcıklar ve bulanıklık veya yüzeyde bulanık bir "hare" oluşur. Bir şablon veya mandrel yapmak için tahta kullanmanız gerekir. İyi sonuçlar... 10339/Ekim. 19, 2010, gece yarısı
Artık üretkenlik ilkesi ARTIK VERİMLİLİK İLKESİ, ARAZİ VE DİĞER GAYRİMENKUL NESNELERİNİN DEĞERLENDİRİLMESİNİN KATKILARI Artık verimlilik ilkesi, bir arsanın değerini, araziye atfedilen net gelire bağlı olarak, işçilik maliyetinden sonra dikkate alır, sermaye ve ticari faaliyetlere ödeme yapılmıştır. Buna göre... 9613 / Eylül 10, 2011, gece yarısı
Oturma odası nasıl döşenir Oturma odası nasıl döşenir Oturma odasını düzgün bir şekilde döşemek mi istiyorsunuz? Oturma odası, ev halkının ve misafirlerin toplandığı yer olduğundan evin en büyük odası olmalıdır. Bu nedenle burada tüm aile için rahat bir atmosfer yaratmak önemlidir. Daire tek odalıysa oturma odası da aynı zamanda... 9595/Ocak. 12, 2011, gece yarısı
Kaplama malzemeleri için sıvı duvar kağıdı pazarı, bir evin, ofisin ve diğer binaların içini değiştirmek için sınırsız fırsatlar sunarak kendi tasarım niteliklerinizi göstermenize ve fantezilerinizi hayata geçirmenize olanak tanır. Ancak soru şu: seçiminizi nasıl belirleyeceksiniz? Kendinden yapışkanlı film gibi kağıt duvar kağıdı da ideal bir yüzey gerektirir... 9537/Kasım 17, 2010, gece yarısı
vb.), piyasa ekonomisinin doğasında var olan belirsizlik koşullarında bunlara uyulması zorunludur.
Değerleme nesnesinden (taşınır ve taşınmaz mallar, bir işletmenin veya bir bütün olarak işletmenin maddi olmayan ve finansal varlıkları) bağımsız olarak değerleme ilkelerinden biri, değerleme uzmanı tarafından kullanılan değer standartlarının değerleme amaçlarına uygunluğudur. prosedürlerinin seçimini, kullanılan değerleme yöntemlerini ve nesnenin nihai değer maliyetini etkileyen.
En önemli ilkeler arasında, seçilen değerlendirme yaklaşımlarının, değerlendirme sırasında elde edilen sonuca göre hangi eylemin yapılması gerektiğine nihai olarak karar verenler tarafından kabul edilebilir kriterlere uygunluğuna ilişkin kullanıcının algısına dayanan ilkeler yer alır.
Bunların arasında fayda, ikame ve beklentiyle ilgili ilkeler (kullanıcı inançları) vardır.
Fayda ilkesi belirli bir süre boyunca belirli bir konumdaki belirli kullanıcı ihtiyaçlarını karşılama yeteneğini yansıtır.
İkame ilkesi Rasyonel bir alıcının bir varlık için aynı faydaya sahip başka bir varlık için talep edilen minimum fiyattan daha fazla ödeme yapmayacağı anlamına gelir (aslında bu, çeşitli varlıklara yapılan yatırımlardan elde edilen faydadaki artışın belirli bir oranını ifade eden marjinal fayda ilkesidir) yatırılan sermaye birimi başına).
Bekleme Prensibi Değerlemesi yapılan gayrimenkulden elde edilecek gelecekteki nakit gelirin değeri, gelecekteki nakit gelirin süresi ve varlığın olası tasfiye değeri ile doğrudan ilişkilidir.
Bu ilkeler şu şekilde özetlenmiştir: en iyi ve en verimli kullanım ilkesi, belirli koşullar altında nakit gelirin en yüksek cari değerini veren değerli nesnenin yasal, fiziksel olarak mümkün, mali açıdan haklı ve büyük olasılıkla kullanımını temsil eder.
Doğrudan piyasa ortamıyla ilgili değerleme ilkeleri aşağıdaki ilkeleri içerir:
- uyma;
- arz ve talep;
- rekabet düzeyi;
- Makroekonomik duruma veya bölgenin ekonomik kalkınmasına bağlı olarak.
Yazışma ilkesi değerli nesnenin belirli pazar standartlarını karşıladığı anlamına gelir (ve bu, onun satışı için bir ön koşuldur, çünkü kullanım değerinin ifade biçimi olarak belirli bir faydaya sahip olmayan bir nesnenin hiçbir değeri yoktur).
Arz ve talep ilkesi bir nesnenin değerinin piyasa durumundaki değişikliklerden etkilenmesi gerçeğinde yatmaktadır (çünkü değerlemesi yapılan herhangi bir varlığa ilişkin piyasa pratikte hiçbir zaman arz ve talep arasında denge durumunda değildir, ancak bir satıcı piyasası veya bir satıcı piyasası olarak oluşturulmuştur). tüketici pazarı). Bu prensiple ilgili rekabet düzeyi ilkesi(Üreticiler arasındaki artan rekabetin, yatırılan sermayenin ortalama getiri oranında bir düşüşe yol açtığına göre). Değerlendirme döneminde değerlendirilen nesne için bir üretici pazarı gelişmişse; Fiyatlar satıcılar (üreticiler) tarafından belirlendiğinde, belirli bir pazar segmentindeki özsermaye karlılığı artar, bu da kaçınılmaz olarak üreticiler (satıcılar) arasındaki rekabet düzeyinde bir artışa ve pazar durumunda kademeli bir değişikliğe yol açar. bir tüketici pazarının ortaya çıkmasıyla karakterize edilir. Emlak piyasasıyla ilgili olarak, kısa vadede gayrimenkul arzı esnek olmadığından bu prensibin kendine has özellikleri vardır.
Makroekonomik duruma veya bölgenin ekonomik kalkınmasına bağımlılık ilkesi Bir nesnenin değerini değerlendirirken aşağıdakilerin dikkate alınması gerektiği anlamına gelir:
- ulusal para biriminin istikrarı;
- ekonomik döngünün aşamaları;
- hükümet politikalarının, özellikle vergi mevzuatının sürdürülebilirliği;
- endüstrinin hükümet düzenlemesinin derecesi;
- Ulusal para biriminin dönüştürülebilirliği.
Kalkınmanın özellikleri, bölgenin ekonomik potansiyelini, sosyal gerilimi ve etnik gruplar arası ve askeri çatışma olasılığını yansıtan bölgesel risk düzeyinin dikkate alınmasını gerektirir. Bölgenin ekonomik potansiyeli ve konumu gayrimenkulün değerini belirleyen en önemli faktörler olduğundan, özellikle gayrimenkul değerlendirilirken bu muhasebenin önemi daha da artmaktadır.
Değerlendirme sürecinde, değerlemesi yapılan nesnenin piyasa niteliği dikkate alınır; Zaman faktörü, risk faktörü, değerlemesi yapılan nesnenin ekonomik özellikleri, piyasadaki “itibarı” gibi bir dizi piyasa faktörü.
Zaman faktörü belirli bir miktar paranın değerinin, parasal gelir ve giderlerin meydana geldiği zamanın bir fonksiyonu olmasıdır. Genel fiyat seviyesindeki değişikliklerden bağımsız olarak çalışır ve değerli nesnenin değeri, gelecekteki beklenen gelir akışlarının mevcut değerlerinin toplamı ile belirlendiğinde dikkate alınır.
Gelecekteki nakit gelirin elde edilmesindeki belirsizlik derecesini yansıtır ve özsermayenin veya toplam yatırılan sermayenin getiri oranının (iskonto oranı) belirlenmesinde dikkate alınır. Beklenen gelir akışları iki boyutta ele alınır: beklenen gelir akışlarının büyüklüğü ve bu gelirleri alma veya almama riskinin düzeyi. Değerleme uzmanı, gelecekteki nakit kazançlarda (kazançlar, nakit akışı, temettüler, net işletme geliri) tahsilatlardaki belirsizliği yansıtacak şekilde aşağı yönlü düzeltmeler yapabilir. Belirli bir gelecekteki nakit geliri düzeyi için, risk düzeyi daha yüksek olan kullanılarak dikkate alınır (çünkü risk düzeyi ne kadar yüksek olursa, gelecekteki nakit akışlarının bugünkü değeri de o kadar düşük olur). Uygulamada, büyük ölçüde piyasa tarafından belirlenen, ilgili sermaye maliyeti hesaplanırken risk düzeyi çoğunlukla dikkate alınır. Artan sermayenin maliyeti ile gelecekteki nakit gelirin bugünkü değeri arasında ters bir ilişki vardır: Sermayenin maliyeti ne kadar yüksek olursa (risk düzeyi ne kadar yüksek olursa), gelecekteki nakit akışlarının bugünkü değeri o kadar düşük olur ve bunun tersi de geçerlidir.
Gelecekteki gelirin belirsizliğiyle ilişkili risk düzeyi iki risk grubunda yansıtılır: sistematik risk; sistematik olmayan risk makroekonomik faktörlerin etkisi altındaki değişikliklerle ilişkilidir. Bu risk herhangi bir varlığa (gayrimenkul) sermaye yatırıldığında ortaya çıkar ve ortadan kaldırılamaz. ile ifade edilen sistematik risk, değerlemesi yapılan varlığa ilişkin gelirin ortalama piyasa geliri seviyesindeki değişikliklere olan duyarlılığı ile karakterize edilir.
Seviye, yani Bireysel varlıklara özgü ve tabi olan risk, büyük ölçüde özel ve halka açık şirketlere yönelik piyasalar arasındaki farklar tarafından belirlenir; yakından tutulan şirketlerin çoğu sahibi, portföylerini halka açık hisse senedi yatırımcılarıyla aynı ölçüde çeşitlendirmez. Bir varlık portföyünde sistematik olmayan riskin çeşitlendirilmesi, portföydeki varlık türlerinin sayısının 8'den fazla olması koşuluyla sağlanır.
Doğrudan piyasa ortamıyla ilgili özel bir değerleme ilkeleri grubu, takdir edilen değerin değerinin likiditeye bağımlılığı ve değer verilen nesneye ilişkin hakların paylaşımı ilkeleridir. Nesnenin tamamına (işletme, gayrimenkul vb.) veya buradaki hisse katılımına ilişkin hakların değeri belirlenirken, hisse katılım maliyetinin, şirketin karşılık gelen kısmı ile orantılı olmadığı dikkate alınır. Değerlendirilen nesnenin değeri daha yüksek olabilir (eğer karar verme üzerinde kontrol varsa) ve sermaye maliyetindeki orantılı paydan önemli ölçüde daha az olabilir. Bireysel özsermaye haklarının değerlerinin toplamı, kural olarak, değerlenen nesnenin tamamına (işletme işletmesi, gayrimenkul, kontrol hissesi) sahip olan sahibinin% 100 hissesinin değerine eşit değildir.
Ek olarak, piyasa ödeme yaptığından veya tam tersine likidite eksikliği nedeniyle indirim gerektirdiğinden, değerli nesnenin değeri üzerinde önemli bir etkisi vardır.
Bir nesnenin değerini işlem yöntemiyle belirlerken büyük önem taşıyor değerlendirilen nesnelerin karşılaştırılabilirliği ilkesi Bu, değerlenen nesnenin veya buna özsermaye katılımının değerinin belirlenmesinin karşılaştırılabilir işlemlere ilişkin piyasa bilgileri esas alınarak yapılması durumunda, aynı esasa göre ve aynı süre için hesaplanan mali göstergelerin kullanılması gerektiği anlamına gelir. , karşılaştırılabilir nesneler ve değerli nesne için.
Değerlemede farklı yaklaşımlar kullanılarak elde edilen değerli nesnenin değerlerinin belirli karşılaştırılabilirliği ilkesi de önemlidir. Örneğin, sonradan bakıldığında, bir varlığın değer tahmininin, indirgenmiş nakit akışlarına dayalı bir tahminle keskin bir şekilde çelişmemesi gerekir. Değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirli sınırlar içerisinde değişiklik gösterdiği dikkate alınmalıdır.